세종시 분양정책, "기타지역 줄이고 당해지역 늘려라"
세종시 분양정책, "기타지역 줄이고 당해지역 늘려라"
  • 문서진
  • 승인 2021.10.11 12:57
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[특별기고] 문서진 세종부동산정책시민연대 공동대표,전환 필요한 분양 정책
이전 기관 종사자 배려 필요...기타지역에서 세종시로 인구 유입 효과는 적어

문서진 세종부동산정책시민연대 공동대표가 새로운 안을 마련 중에 있는 세종시의 분양공급정책에 대해 시민들의 의견을 담은 기고문을 보내왔다. 문 대표는 단국대 대학원에서 법학을 전공하고 세종에서는 세종공인중개사회장, 세종시 보조금 심의위원 등을 통해 참여하는 시민들의 목소리를 대변하고 있다. 분양 정책과 관련 그는 "전환이 당연히 필요하다"는 전제 속에 "이전 기관 종사자들에 대한 배려와 당해지역 주민들에게 배당 비율을 높여야 한다"고 주장했다. 다음은 문 대표가 보내온 기고문이다. 

문서진 대표
문서진 대표

여전히 세종시의 분양공급정책을 둘러싼 논란이 뜨겁다.

세종시의 분양공급 정책은 수도권의 공공주택지구 등과 비교해서 크게 두 가지 차이점이 있다. 당해 거주 요건이 1년으로 공공주택지구와 비교해서 짧으며, 기타지역 공급의 범위가 전국지역으로 배정된다는 점이다.

이는 20조가 넘는 총 사업비 중 정부출연이 8.5조에 달하는 국가균형발전을 위한 행정중심복합도시라는 특성에 따라 적극적인 수도권 인구 유입을 우선순위에 둔 공급정책의 기조라는 측면에서 이해할 수 있다.

그러나 최근 2~3년간, 세종시의 주택가격이 급등하면서 세종시의 청약시장은본래의 취지와는 다르게 수억원 이상의 시세차익과 로또분양을 노리는 전국 청약자들의 무한경쟁의 장이 되고 있다.

가장 최근 분양된 세종 6-3 생활권 자이 더시티의 경우 1,106 세대를 모집하는 일반공급 물량에 대하여 무려 22만명 이상이 청약 신청을 하면서, 199.7:1 이라는 역대급 경쟁률을 경신하였고 특별공급과 일반공급에서 기타지역 청약자가 80%대로 구성되는 심각한 청약 경쟁상황을 보여 주었다.

해당 단지의 경우는 대형평형이 많은 물량구조로 인해 기타지역이 과도하게 몰린 영향이 있지만, 그 영향을 감안 하더라도 비정상적으로 과열된 청약경쟁시장의 단면을 여실히 드러내 보였다.

그 외에도 2021년 상반기 기준으로, 평균청약경쟁률과 평균청약가점순위 또한 세종시가 전국 모든 도시 가운데에서도 최고치 수준을 기록하고 있다.

2019년~2020년 주택소유 통계자료를 보면, 세종시는 자가보유주택에 거주하는 자가점유비율이 52.5%로 전국에서 서울에 이어 두 번째로 낮다. 무주택자 비율은 46.5%로 서울에 이어 두 번째로 높으며, 세종시의 주택을 세종시 외의 거주자가 보유하고 있는 외지인 보유율은 35.3%로 전국 평균 두배이상 높다.

다주택자 비율 또한 20.4%로 전국 최상위권을 보여주고 있다. 이러한 비정상적인 주택소유구조에서 세종시 거주자보다 우선하여 여전히 절반가량의 주택공급 물량을 관외 거주자에게 공급하는 것이 과연 효과적인 정책인가를 돌이켜 보아야 할 때이다.

제반 문제점에도 불구하고, 세종시가 전국구 기타지역을 유지하는 당위성은 국가균형발전을 위한 수도권 인구 유입이다. 세종시의 초기 목표는 세종시 인구의 70%를 수도권 인구로 유입시키겠다는 방향성을 기반으로 분양정책이 수립 되어 지금까지 유지되고 있다.

하지만 개발계획 3단계에 들어선 현 상황에서 과연 기타지역 공급정책이 수도권 인구유입이라는 목표를 제대로 실현하고 있는지 돌이켜 볼 필요가 있다.

통계청의 자료에 따르면, 지난 10 여년간 수도권에서 세종시로 유입된 순이동자의 비율은 전체 유입 순이동자 가운데 약 25% 수준에 불과하다. 그 가운데에는 지난 10 여년간 공급했던 약 25,000호의 이전특공 물량까지 포함된 것을 감안한다면, 일반적인 기타지역 공급을 통한 수도권 인구유입의 효과가 얼마나 유효했는지 따져 보아야 한다.

심지어 그 유입효과 또한 2018년 이후부터 급격히 떨어지고 있고 2020년에는 10% 미만으로 추산된다. 이는 주택의 공급을 통한 수도권 인구 유입이라는 정책효과가 더 이상 그 투자만큼 효용을 보지 못하고 있음을 반증한다.

같은 맥락으로 2015년부터 2020년 사이의 각 지역별 세종시 순이동 유입 순위를 보면 서울과 경기권의 인구유입 비중은 갈수록 크게 감소하고, 오히려 대전과 충남의 인구유입 비중에 더욱 의존적이 되고 있는 상황이다.

세종시 거주자들의 주택 청약 기회를 상당부분 희생하여 제공하는 기타지역 공급에 대한 실효성과 정책적 가치에 회의를 제기할 수 밖에 없는 부분이다.

주택공급을 통한 수도권 인구유입이 그 효과가 급감하고 있다면, 보다 효율적인 공급정책으로 그 기조를 전환하고, 기업유치 및 대학유치 등과 같은 근본적인 유인책을 통한 대책에 힘을 기울여야 할 것이다.

이와 관련해서, 지난 5일 국정감사에서 세종시 을 강준현 의원의 기타지역공급 제안내용은 의미있는 내용을 담고 있다.

강준현 의원은 세종시 기타지역 공급정책에 대한 실효성과 청약과열이라는 부작용을 지적하면서, 현행 당해지역 50%, 기타지역 50%의 공급비율을 거주지역 우선 70%, 수도권 20%, 기타 10%로 제안하고 실제 인구유입 효과를 위해 기타지역 당첨자에 대해서는 전매제한 8년 및 실거주의무 4년의 거주의무를 부과하자고 주장했다.

당해지역 거주요건을 현행 1년에서 2년으로 늘리고, 세종시에 거주한 거주 연한에 따라 가점을 부여하자는 거주요건에 대한 제안도 청약시장 안정에 있어 효과적인 부분이다.

부동산을 허위로 표시, 또는 광고하거나 가격담합 행위는 오는 21일부터 현행법 위반으로 사법처리된다. 사진은 기사내 특정사실과 무관함
세종시 아파트 분양에 기타지역을 축소하고 당해지역은 늘려야 한다는 여론이 나오고 있다. 사진은 기사내 특정사실과 무관함

이는 얼마전 세종시가 요구했던 기타지역 완전 폐지와 이에 상응하는 행복청의 입장 사이에서 취할 수 있는 합리적 대안으로 생각된다.

또 한가지 고려할 점은 이전기관 대상자에 대한 거주지원 정책이다.

지난 4월 이후 관평원 사태를 발단으로 10 여년간 유지되던 이전특공이 폐지되었다. 과도한 특혜라는 뜨거운 이슈에 발화된 국민적 분노를 의식한 과감한 정책이라는 이면에, 사실상 가장 유의미하고 효과적인 인구유입책 이었던 이전기관 대상자들에 대한 정책적 가교를 끊어버린 대책이기도 하다.

최근 국회법이 통과 되면서 오천명 이상에 달하는 이전기관 대상자들이 세종시로 이주를 바라보고 있는 상황이며, 앞으로도 기관 및 기업 이전을 통한 인구유입은 세종시의 성장을 위해 반드시 실현되어야 할 과제이기에, 이전기관 대상자들에 대해 자가주택 소유를 장려하고 이를 통한 완전 이주를 유도하는 정책은 반드시 필요하다.

다만, 그 형태가 과거와 같이 세종시 관내 거주자들과의 차별적 공급을 통한 특혜 방식이 아닌 시민들이 납득할 수 있는 수준의 공정한 공급방식이 마련되어야 할 것이다. 예를 들면, 기관 이전이 확정되면 해당 이전기관 종사자들에게 당해자격 정도를 부여하고, 이를 통해 세종시 거주자들과 동등한 수준에서 청약 경쟁의 기회를 주는 방안 정도를 생각해 볼 수 있을 것이다.

정책이라는 것은 옳고 그름의 문제이기 보다는 선택의 과정이듯, 기타지역 분양정책에 대한 방향 또한 우리가 바라보는 가치의 우선순위를 어디에 둘 것인가에 대한 선택과 결정이다.

세종시에 정착해서 거주중인 시민들 중 절반 가량이 아직도 내집 마련을 꿈꾸며 살아가는 무주택자이다. 효용성이 갈수록 감소하는 전국적 인구유입이라는 미명을 위해 여전히 내집마련을 하지 못한 채 청약을 반복하고 있는 상당수 시민들의 기회를 희생시켜 왔던 그 동안의 정책기조를 이제는 진지하게 돌이켜 보아야 할 때이다.


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