세종시가 26일부터 투기지역 및 투기과열지구가 해제됐으나 해제 효과가 미미할 것으로 전망되고 있다. 

지난 21일 국토교통부는 올해 들어 세 번째 주거정책심의위원를 열고 세종시를 포함한 4곳을 투기과열지구에서 해제했고, 기획재정부도 부동산 가격안정심의위원회를 열고 세종시를 투기지역에서 해제했다.

특히 주정심에서는 금리 인상으로 인한 부동산 경기침체를 완화하기 위해 전국 101개 조정대상지역을 60개 지역으로 축소했으나 세종시는 해제대상에 포함되지 않았다.

3중규제로 고통을 받아온 세종지역 부동산업계는 이번에 2개 규제가 해제돼 주택가격 하락과 거래침체가 호전될 것으로 기대했으나 금리인상 및 조정대상지역 규제가 남아 규제 해제효과를 제대로 누리지 못할 것으로 분석됐다.

투기지역은 원래 소득세법을 근거로 기존 주택보유자에 대한 양도세를 규제한 제도였으나 현재 양도세 책정 시 기준시가가 아닌 실거래가로 양도세가 결정되므로 주택시장에 큰 변화를 가져오지는 않는다.

다만 투기지역 해제로 양도세 가산세율 적용시 1세대가 주택과 조합원 분양권 등 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세에 10% 가산세가 적용이 사라지고 주택담보대출 만기연장·기업자금대출 제한도 받지 않으며 농어촌 주택취득 특례가 부활된다.

투기과열지구 규제에서 조정대상지역 규제만 받게 되면서 주택담보인정비율(LTV)가 9억원 이하 주택의 경우 40%에서 50%로 늘어난다.

서민·실수요자의 5억원 이하 주택에서는 70%, 5억원~8억원 구간에서는 60%의 적용을 받는다.

총부채 상환비율인 DTI의 경우에도 기존 투기과열지역의 적용을 받을 때 40%에서 조정대상지역은 60%로 늘어난다.

전매제한의 경우도 기존 일반공급은 4년, 특별공급은 5년의 적용을 받았던 반면, 조정대상지역의 규제만 받으면 일괄 3년으로 줄어든다.

가장 큰 변화가 예상되는 곳은 신규 분양시 가점제와 추점제 적용비율이다.

기존 투기과열지역의 규제적용을 받으면 전용면적 85㎡ 이하의 경우 100% 가점제 적용을 받아 주택가점이 낮은 세대는 무주택세대주라도 분양가능성이 낮았다.

조정대상지역의, 규제 적용시 전용면적 85㎡ 이하에서 75%는 가점제로 25%는 추첨제로 신규분양대상자를 결정한다.

전용면적 85㎡를 초과하는 경우 기존 가점제 50%, 추첨제 50%에서 가점제 30%, 추첨제 70%로 비율이 바뀐다.

주택 취득 시 자금조달 및 입주계획 신고 의무에 증빙자료 제출 의무까지 부담하던 기존 투기과열지역에서 조정대상지역 규제만 받게 되면 증빙자료는 제출하지 않아도 된다.

이같이 투기지역 및 투기과열지구 규제가 해제됐음에도 불구하고 지역 부동산업계에서는 실효성에 대한 의문을 제기한다.

금리가 올라 대출규제 완화가 시장에 미치는 영향이 크지 않다는 점과 부동산의 대세하락기에서 규제완화는 좀 더 과감하게 이뤄져야 한다는 의견이 지배적이다.

1년 넘게 전국에서 주택매매가격 지수 하락 및 전세가격 지수 하락이 가장 컸던 세종시에 수도권을 제외한 지방에서 유일하게 조정대상지역 규제를 유지한 것은 적절치 않았다는 의견이다.

게다가 ‘청약경쟁률이 높고 미분양 비율이 낮아서’라는 이유로 조정대상지역 해제대상에서 제외한 것은 전국청약이 가능한 세종시에 적절하지 않았다는 평가다.

특히 분양가 상한제로 기존 주택 대비 신규분양가가 저렴하고 추첨제 비율이 높아지면 수도권 등 타지역에서 세종시 신규아파트 분양에 달려들 가능성이 높아져 세종시 무주택자의 주택마련이 더 어려워질 것이라는 전망도 설득력을 갖는다.

최민호 세종시장도 당해비율을 80%로 높이려는 노력을 계속하고 있지만 지금처럼 세종지역 1순위 청약비율이 60%에서 추첨제 청약비율만 높아지만 전국에서 세종시 청약경쟁에 뛰어들어 청약경쟁률이 더 높아질 것이라는 예측도 가능하다.

김동호 한국공인중개사협회 세종시지부장은 “이번에 세종지역에 투기지역 및 투기과열지구의 부동산규제가 해제됐지만 조정대상지역 규제를 해제하지 않으면 세종시 부동산거래에 미치는 영향은 미미할 것”이라며 “정부는 세종시 부동산 시장 활성화를 위해 조정대상지역 지정도 해제해야 한다”고 주장했다.

그는 이어 “금리가 지속적으로 상승하고 있는 시점에서 LTV나 DTI 비율 10% 완화 정도로 얼어붙은 세종시 부동산 경기는 풀리지 않을 것”이라며 “금리 인상이 계속 되고 있는 한 규제를 완화한다 하더라도 주택가격 상승은 예상할 수 없다”고 강조했다.

문지은 기자 다른기사 보기