상대적 높은 분양가, 다주택자 세금폭탄으로 투자자 ‘머뭇’
세종시 아파트 미분양이 연일 관심거리가 되고 있다.
사실이지만 ‘그만한 이유’가 있다는 게 지역 부동산업계의 분석이어서 그럴만한 이유에 대해 취재를 해보았다.
6일 국토교통부에서 발표한 10월 주택통계에는 세종시 아파트 129호가 미분양된 것으로 나와 고공행진을 계속했던 곳에 '미분양’(?)은 관심을 모으기에 충분했다.
더구나 올해 분양된 민영, 또는 공공분양 아파트 경쟁률이 최고를 기록했다는 걸 들어 미분양 소식은 관심을 넘어 아파트 하락의 조짐으로 보는 등 민감한 반응을 보였다.
결론부터 얘기하면 미분양 아파트는 도시형 생활주택인데다가 가격이 높고 작은 규모라서 아직까지는 투기 및 투자 수요가 많은 세종시 상황을 감안하면 그렇게 수익이 날만하거나 투자가치가 높지 않았다는 게 이유다.
미분양아파트는 6-4생활권의 도시형 생활주택이었고 일반 아파트와 단순 비교는 무리라는 게 부동산 업계의 분석이었다.
또, 지난 7일 분양신청을 받은 ‘세종안단테’ 의 경쟁률이 92대 1을 기록했다는 점을 감안하면 분양열기가 떨어졌거나 투자가치가 줄어들었다고 단정하기에는 어폐가 있다는 것이다.
103개의 미분양이 나왔던 6-4생활권 P아파트는 고품격 도시형 생활주택을 표방하며 전용면적 13평, 분양면적 19평에 3억원이 넘는 가격에 분양됐다. 전용면적 26평형으로 따지면 거의 세종시 일반 아파트 중간급 가격이다.
투자 가치가 크지 않는 아파트를 이미 다 오른 가격을 주고 산다는 게 실수요자를 망설이게 만들었고 투자가치를 줄이게 됐다는 게 미분양의 원인이라고 보면 틀림이 없을 것 같다.
도시형 생활주택은 아파트에 비해 비교적 좁은 면적으로 원룸형이나 투룸형으로 상가 지역에 건설돼 임대사업자를 위한 수익성 부동산으로 분류된다.
부동산업계에 따르면 세종시는 일인 가구의 비중이 높아 도시형 생활주택의 임대 수요가 많은 편이어서 소액투자로 임대수익을 얻으려는 투자자들에 인기가 높았다.
최근까지 7~9평형의 1인 가구 전용 소형 주택이 1억원~2억원 가량에 거래되곤 했는데 최근 세종시 아파트가격이 급등하고 일반 아파트단지의 아파트 인기가 높아지자 면적을 늘려 투룸 이상의 아파트 형태의 도시형 생활주택을 분양했다.
세종시는 상가공실도 심각한 편이어서 상업용지에 상업용시설보다 도시형 생활주택을 건설하는 편이 분양에 유리했다.
그러나 최근 부동산법의 개정으로 임대사업자의 세제상 혜택이 줄어들고 다주택자에 대한 규제와 세금부담이 커져 투자심리가 위축됐다.
도시형 생활주택의 경우 일반 아파트와는 달리 가격상승에 따른 매매수익은 없고 오히려 감가상각에 따른 가격하락이 두드러진다.
이 같은 현재 부동산 시장 상황으로 지난 2016년 5월 이후 처음으로 미분양 주택이 나온 것으로 분석됐다.
공인중개사 김 모씨는 “최근 분양된 도시형 생활주택의 경우 분양가격대가 너무 높아 투자자들이 분양을 망설이고 있는 것이 사실”이라며 “아파트 가격하락에다 다주택자들에 대한 취득세 중과세, 종부세 부과 등의 규제로 상대적으로 인기가 없는 도시형 생활주택의 미분양은 지속될 것”이라고 말했다.
한편, LH가 공급하는 공공 아파트 ‘안단테’는 특별공급 6대 1, 일반 92대 1의 높은 경쟁률을 보였고 지난 7월 분양한 자이더 시티는 200대1을 기록했다.
