세종시 첫마을 상가 투자가치는?
세종시 첫마을 상가 투자가치는?
  • 우종윤 기자
  • 승인 2012.04.18 17:18
  • 댓글 1
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배후 소비도시 없는 상업지역은 적정 수익율 기대 어려워

첫마을 상업지역은 평당 분양가격이 2,400만원에 형성되고 있으나 거품이라는 게 부동산 전문가들의 지적이다.
세종시 첫 마을 앞 상가는 투자가치가 있을까.

첫마을은 1단계 1,922세대가 들어서고 오는 6월 2단계 4,278세대가 입주 대기 중에 있다. 이런 가운데 전면에 위치한 상가 분양이 시작되면서 세종시 부동산 업소에는 문의 전화가 쇄도하고 있다.

투자 대상으로 적절성 여부와 직접 상가 운영 시 수익 창출 등이 소비자들이 주로 묻는 내용이다. 현재 분양중인 상가는 첫 마을과 향후 분양되는 상업지역의 투자 가치를 설정하는 기준점이 된다는 점에서 실수요자와 부동산 업계 쪽에서 비상한 관심을 보이고 있다.

세종시 첫마을 앞 상업지역 상가는 현재 1층은 평당 가격이 2,400만원, 2층은 900만원에 분양을 하고 있다. 34평을 구입할 경우 전용면적이 18평, 줄잡아 8억원이 분양 가격이다. 뒤늦게 분양 경쟁에 뛰어든 실수요자들은 1억원 정도 웃돈을 주고 상가를 매입하고 있다.

과연 이 가격에 상가를 구매하고 이익을 남길 수 있을까.
은행 이자를 기준으로 할 때 9억원에 매입한 상가는 월세가 약 400만원이 되어야 한다. 지금 당장 이 시점에서는 한시적으로 가능할 수 있다. 하지만 장기적으로는 절대 불가능하다는 게 부동산 업계의 분석이다.

현재 첫마을에는 부동산 업소가 몰리면서 약 80여개가 성업 중에 있다. 기존 대평리 쪽에 70여개를 합치면 세종시 예정지역 주변 남쪽에만 150여개 부동산 이 들어와 있다.

지금 상가가 호황을 보이는 건 바로 부동산 업체의 집중 탓이다. 7-8평 짜리 사무실을 사용하면서 월세 200만원씩 내는 것은 수요 집중에 따른 일시적인 현상이라는 것이다. 2013년 하반기부터 세종시 입주 아파트 물량이 급증하고 단지 내 상가 분양이 증가하면 첫마을에 집중된 상가 수요는 분산되기 마련이다. 게다가 공급측면에서 더 이상 들어올 부동산 업소가 많지 않다는 사실도 상가 인기를 급락으로 몰고 갈 가능성이 크다.

그렇다면 세종시의 상권이 떠나가는 부동산 수요를 메워줄 수 있을까.
소비 도시로서 배후지가 없는 상태에서 상가 경기를 뒷받침해 줄 요인은 없다는 게 역시 부동산 전문가들의 분석이다. 이미 단지 내 상가에서 생활 근린 시설 수요를 해소한 만큼 대단위 상가에서 원하는 새로운 소비구조가 만들어 지기 어렵다는 것이다.

첫마을 1,2단계 입주가 끝나면 인구는 약 1만5천-2만명선이 예상된다. 2만 명을 기준해도 이런 도시에 상가가 미래 투자가치라는 가중치를 감안하더라도 월세 400만원을 받는 것은 불가능하다.

도시 전문가들은 중심상업지역 상가는 배후지 아파트가 들어선 다음 분양을 하는 게 순서라고 지적한다. 왜냐하면 상가 분양은 평당 가격이 비싼 만큼 수익이 보장되어야 팔리기 때문이다. 이 원칙에서 보면 첫마을 상가는 소비 수요는 없는데 공급만 먼저 하는 셈이다. 배후지에 적정 인구가 들어서야 장사가 되고 임차인들은 장사가 되는 시점에 상가를 찾는다는 부동산 업계의 일반적인 흐름을 투자자들은 간과해서는 안 된다.

구도시가 되지만 금남면 소재지 일대는 유흥주점 등 1종 영업 허가가 가능한 지역으로 오히려 세종시가 조성되면 이곳이 상가 형성에 다양한 요소를 가진 것으로 분석되고 있다.
세종시 첫마을 앞 상가지역은 20-30년 후에는 투자가치는 있을 수는 있으나 가까운 장래 가치는 없다는 게 대체적인 분석이다. 게다가 1종, 즉 단란주점, 안마시술소, 룸살롱 등이 들어설 수 없는 제한구역이라는 점도 눈여겨보아야 한다. 대다수 상업지역이 활성화 된 곳은 유흥주점, 먹자거리, 패션, 백화점 등이 한데 어울려 전체적인 상가를 형성한다는 점에 주목해야한다.

쾌적한 주거공간을 목표로 한 첫마을에 상업지역이라고 하더라도 유흥주점은 허용할 수가 없다는 게 당국의 입장이다. 세종시 전체의 도시 설계가 이들로 인해 훼손되는 건 득실 계산에서 불리하기 때문이다.

오히려 이러한 조건을 충족할 수 있는 곳은 첫마을 쪽이 아니라 구도심에 해당하는 금남면 용포리, 대평리 쪽이다. 이곳에는 세종시장에 당선된 유한식 후보가 이미 “상업 특화 거리를 만들겠다”고 공약한 곳이다. 결국 첫마을 배후도시로써 구도심을 활용하겠다는 뜻이다.

세종시 부동산 중개연합 김태용 연구소장은 “첫마을 상가지역 가격을 부동산 업소가 들어오는 데 따른 거품이라고 보면 틀림이 없다” 며 “오히려 장기적으로 보면 대평리, 용포리 쪽이 유흥주점과 먹거리, 패션 등을 집중시킬 수 있는 여건이 조성될 것으로 본다”고 전망했다.


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첫마을 2012-04-19 08:30:26
맞는말씀인것같군요
좋은정보잘읽었습니다