“계약갱신청구권 사용한다니 집주인이 들어온다네요”
“계약갱신청구권 사용한다니 집주인이 들어온다네요”
  • 문지은 기자
  • 승인 2021.09.01 07:42
  • 댓글 0
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[제보기사] 호려울마을 1단지 임차인, 계약갱신청구권 행사에 집주인 실거주 '멍군'
임차인 보호 위한 계약갱신청구권, 각종 편법에 제 기능 못해, 제도적 보완 시급
전세갱신청구권이 시행된지 1년이 되어가는 시점에 부동산 시장에서는 각종 편법이 이루어져 주택 임대차시장을 불안하게 하는 원인이 되고 있다.(사진은 세종시 호려울마을 아파트 단지)
전세갱신청구권이 시행된지 1년이 되어가는 시점에 부동산 시장에서는 각종 편법이 이루어져 주택 임대차시장을 불안하게 하는 원인이 되고 있다.(사진은 세종시 호려울마을 아파트 단지)

임차인을 보호하기 위해 마련된 계약갱신청구권이 부동산시장에서는 제대로 적용되지 않아 전세시장을 불안정하게 만들고 있다. 

부동산 임대차법 개정이후 현장에서 우려했던 일이 현실로 나타나면서 임차·임대인 간에 감정 싸움으로까지 번지며 사회적 갈등의 골이 깊어지고 있다는 것이다. 

이 문제로 '세종의소리'에 제보한 호려울마을 1단지에 거주하는 임차인 강 모씨는 최근 전세 걱정에 밤 잠을 설치고 있다. 

집주인이 전세금을 감당하지 못할 금액으로 올려달라고 하더니 여의치 않자 집을 비워달라고 했기 때문이다.

강씨가 호려울마을 1단지 59㎡를 전세계약 한 것은 2019년 10월 31일이었다. 계약 당시에도 오래 살 사람을 구한다고 해서 자녀가 학업을 마칠 때까지 살겠다는 생각으로 입주를 했다.

계약기간을 몇 개월 남긴 시점에서 집주인이 계약갱신청구권을 사용 의사를 물었고 강씨는 그러겠다고 답했다.

이후 임대인으로부터 전세보증금을 올려달라고 하더니 임차인이 거절하자 실거주하겠으니 집을 빼 달라고 요구했다.

임차인 강 모씨는 “임대인이 공무원 신분이라 갑자기 발령받거나 할 상황은 아닌데 실거주하겠다는 말이 믿기지 않는다”며 “더 이상 대화가 불가능해 계약갱신청구권을 행사하겠다는 취지의 내용증명을 보냈더니 본인이 실거주를 이유로 이를 거부하겠다고 통보해 왔다"고 말했다.

그는 "당장 이사할 형편이 못되는데 어떻게 해야 할지 모르겠다”고 난감해 하면서 "실거주 조건에 대한 보완이 필요하다"고 덧붙였다.

그러면 이 경우에 임차인이 집을 비워줘야 할까.

임대인이 전세계약 갱신청구권을 거부할 수 있는 정당한 사유로 ▲임대인 및 임대인의 직계 존속, 비속이 실거주 ▲임차인이 2기 이상의 임차료 연체 ▲임차인이 부정한 방법으로 임차 ▲합의하에 임차인에게 정당한 보상 제공 ▲임차인이 임대인의 동의 없는 전대 ▲임차한 주택의 전부, 또는 일부가 멸실되거나 법정된 사유에 따른 철거, 재건축이 필요한 경우 ▲임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등 8개 조항이 있다.

이 중 계약갱신 거절 사유로 가장 많은 것이 임대인이 실거주 목적으로 갱신청구를 거부하는 경우다.

부동산 업계에 따르면 지난해 아파트 매매가격과 전세가격이 많이 오른 세종시에서도 계약갱신청구권을 회피하기 위해 집주인이 실거주하겠다며 계약갱신을 해 주지 않는 경우가 빈번하다.

집주인이 실거주하겠다며 세입자를 내보낸 뒤 몇 개월 집을 비워두며 주민등록만 옮겨놓았다가 다시 시세에 맞게 오른 가격으로 새롭게 세입자를 구하는 편법을 사용한다는 것이다.

이에 대해 임차인은 살았던 주소지의 전입신고 내역을 열람할 수 있고 전세계약 갱신 거절로 이사를 간 후 들어온다던 임대인이 아닌 새로운 세입자가 전입신고를 했다면 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있다.

손해배상액은 임대인과 임차인간의 손해배상 예정액이 사전 협의된 경우 그 예정액으로 손해배상액을 정할 수 있지만 예정액이 없는 경우 ▲갱신거절시 월 차임(환산월차임)의 3개월 분 ▲임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간의 차액의 2년 분 ▲갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 한다.

하지만 손해배상청구 소송에 있어서는 임차인이 손해액을 증명하고 임대인의 기망 등 입증해야 할 사안이 많다.

계약갱신청구권을 무력화시키기 위한 임대인의 편법도 다양하다.

실제로 실거주 의사가 없으면서 실거주하겠다고 해서 세입자를 내보내고 전세금을 반환해야 하는 시점에 실거주 못하게 됐다며 일정금액을 지급하며 합의서를 요구하는 경우에 세입자는 전세금을 돌려받기 위해서 합의해 주게 되는 경우도 있다.

실거주를 이유로 나가라는 집주인의 요구를 무시하며 계속 살면서 명도소송을 해서 강제로 나가게 될 때까지 버티는 세입자도 있다고 한다.

임차인의 주거안정을 위해 만든 계약갱신청구권이 시장에서 제대로 적용돼 서민의 주거안정에 기여할 수 있도록 제도보완이 시급하다.


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