"변화무쌍하고 현란하다." 

최근 세종에서 만난 한 부동산중개사가 말한 정부의 부동산 정책에 대한 평가였다. 4차 방정식을 푸는 듯한 부동산 정책은 현미경으로 들여다보듯이 세밀하고 꼼꼼하게 살펴봐야 손해를 최소화 할 수 있다는 말이었다. 

2021년 새해부터 부동산 관련 법령도 바뀌고 서민들 주머니와 직접 관련이 있는 양도소득세 등에도 큰 폭의 변화가 생긴다.

우선 내년 1월 1일부터 취득하는 분양권은 양도소득세 산정할 때 주택에 포함된다. 다주택자의 종합부동산세 세율과 양도소득세 세율도 오른다. 신혼특공의 자격제한은 완화된다. 새해에  달라지는 부동산 제도를 중심으로 시민들이 알아야 할 부동산 상식을 정리했다. 

◆양도소득세

▲분양권 주택수에 포함

지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 보고 양도세 비과세 여부를 판단했다.

하지만, 내년 1월부터 새로 취득한 분양권은 곧바로 주택 수에 포함된다.

▲최고세율 인상

양도소득세 과세표준도 5억원 초과, 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억 원 초과, 최고 45%의 세율 구간이 신설됐다.

내년 1월부터 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억 원 이하인 경우엔 최고세율이 기존과 다르지 않지만, 10억 원을 초과하면 초과하는 소득에 대해서 세율이 3%포인트(p) 높인 45%를 적용한다.

▲비과세 보유기간 산정방식 변경

1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식도 변경됐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 됐더라도 1가구 1주택으로 양도소득세를 면제받으려면 해당주택 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날로부터 계산한다.

▲법인 보유 주택 세율 인상

법인이 주택을 양도할 때에도 내년부터 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다. 개인과 법인 간 세 부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치다. 이와 더불어 추가세율 적용대상에는 주택을 취득하기 위한 권리인 입주권, 분양권이 추가된다.

▲장기보유특별공제에 거주요건도 추가

1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 올해까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%로 10년까지 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했으나, 내년부터는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분해서 적용해, 10년 이상 보유했더라도 10년 이상 거주해야 최대공제율 80%를 적용받는다.

◆종합부동산세 관련

▲세율인상

2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1%~0.3%포인트 , 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준구간별로 0.6%~2.8%포인트 인상돼 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0%까지 적용된다.

기숙사를 제외한 다주택을 보유한 법인의 경우 2주택 이하는 3%, 3주택 이하는 6%의 종합부동산세 최고세율이 적용된다.

과세표준도 공정시장가액 적용비율을 올해 90%에서 내년 95%로 인상되고 법인 보유주택 6억 원 기본 공제가 폐지되면서 세부담이 더 커질 전망이다.

▲고령자 공제율 상향

내년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 된다.

현행 최고 70%에서 10%p 상향 조정되기 때문에 1주택을 소유한 은퇴자의 종합부동산세부담이 다소 줄어들 전망이다.

▲부부 공동명의 공제방식 선택

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제방식 지금처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받거나 1세대 1주택자처럼 9억원 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받는 방식에서 더 유리한 방식을 선택할 수 있다.

◆청약관련

▲신혼부부 특별공급 소득요건 완화

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하이지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다.

공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 2021년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다.

▲생애최초 특별공급 소득기준 완화

현재 공공주택의 생애 최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하이지만 내년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

▲특별공급 내 일반공급물량 확대

특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%)이하인 사람에게 우선 공급되고 있다.

하지만 이 비율이 내년에는 70%로 줄어들고, 대신 상위소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어날 예정이다.

이러한 정책변화에 대해 세종시의 한 공인중개사는 “내년부터 분양받을 때 기존주택의 양도세 부분과 다주택자의 종합부동산세에 대해 유의해야 한다”면서 “특히 종부세 산정기준인 6월 전에 다주택자가 주택을 매매하려 할 것”이라고 예측했다.

그는 이어 “부동산정책이 자주 바뀌어 전문가들조차 혼란을 겪는 상황”이라면서 “부동산은 개인의 가장 큰 자산이므로 취득시기나 양도시기를 잘 맞춰 불필요한 세금이 나가지 않도록 유의해야 할 것”이라고 조언했다.