세종시 ‘백화점’ 지각변동 예고..‘스타필드 고양’ 타깃?
세종시 ‘백화점’ 지각변동 예고..‘스타필드 고양’ 타깃?
  • 곽우석 기자
  • 승인 2020.06.15 17:21
  • 댓글 2
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행복도시 2-4생활권 리뷰 및 기능조정 전략, "백화점 공급 규모 조정"
"용적률 600%→ 430%, 최대 연면적 41만1480㎡→ 29만5040㎡로 축소" 제안
국내 최초 테마파크형 쇼핑몰 ‘스타필드 고양’ 벤치마킹, ‘엔터테인먼트’ 적극 구현
세종시 백화점 공급 규모를 대폭 줄이고, 스타필드 고양을 벤치마킹해야 한다는 연구용역 결과가 나왔다. 사진은 기사 내용과 관련 없음

세종시 신도시(행정중심복합도시) 중심상업구역의 핵심 나성동(2-4생활권) ‘백화점 유치’가 난항을 겪으면서, 공급 규모를 대폭 줄여야 한다는 제안이 나와 주목된다.

뚜렷한 입점 후보가 나타나지 않으면서 개발이 수년째 답보상태에 놓여 있는 등 부지 공급이 안개 속에 빠져있어서다.

특히 국내 최초 테마파크형 쇼핑몰로 자리 잡은 ‘스타필드 고양’을 적극 벤치마킹해야 한다는 분석도 나와, 백화점 부지 공급에 가시적인 변화가 이뤄질지 촉각이 쏠린다.

◆‘특별계획구역1’ 백화점 부지...수년째 공급 ‘난항’

15일 행복도시건설청(행복청)과 한국토지주택공사(LH)에 따르면, 나성동 '특별계획구역1(복합쇼핑몰)'로 지정된 백화점 부지는 지구단위계획 상 총 6만 8580㎡(CDS1·CDS2블록 등, 광장·공공용지 포함)에 건폐율 70%, 용적율 600%를 적용, 최대 50층으로 건립하는 방안이 계획되어 있다.

중심상업지역 내 랜드마크 기능을 담당할 ‘백화점’과 ‘UEC(Urban Entertainment Center)’가 들어설 예정으로, 사업비는 토지가격을 포함해 최대 1조 원에 달할 것으로 추산된다. 건축물 용도는 '제1종 및 제2종 근린생활시설', '판매시설', '문화 및 집회시설', '운동시설' 등 백화점 및 UEC 기능에 부합하는 용도로 규정됐다.

나성동 중심상업지구 백화점 부지 위치도
나성동 중심상업지구 백화점 부지 위치도

하지만 중심상업지역의 핵심이란 장밋빛 기대와는 달리, 백화점 부지공급은 수년째 난항을 겪고 있다.

가장 큰 이유는 역시 수익성 문제다. 업계는 세종시의 현 인구와 시장 상황을 고려할 때, 백화점 입점 후 향후 수년 여간은 이익을 내기 힘든 구조로 판단하고 있다.

실제 행복청과 LH가 2015년 사업제안공모를 통해 부지 공급을 타진한 결과, 유통업계는 수익성 문제를 이유로 소극적인 태도를 보여 왔다. 또한 2017년에는 부지 개발을 위한 '2-4생활권 복합쇼핑몰 부지 사업추진전략 수립 용역'에선 백화점 공급이 2030년까지 연기될 수 있다는 우려 섞인 전망도 나왔다. 현재까지 뚜렷한 입점 후보가 나타나지 않고 있는 배경이다.

이에 관계당국은 지난해 말 해당 부지에 임시로 광장과 꽃밭, 산책로 등을 조성(2020년 7월 개장 예정)해 문화·휴식·교류의 공간으로 활용하겠다는 계획을 세웠다.

백화점 공급이 장기화 국면으로 접어들었다는 방증이다.

◆“백화점 규모 줄여야”

이런 가운데 최근 진행된 용역('행복도시 2-4생활권 리뷰 및 기능조정 전략 수립')에선 '공급가격 인하'와 '사업성 확보'를 위해 복합쇼핑몰 규모를 조정해야 한다는 결과가 도출됐다.

행복청과 LH가 ㈜델코리얼티그룹에 의뢰해 진행한 용역(2019년 6월~2020년 2월) 결과에 따르면, 전체 대지면적(6만5580㎡)은 그대로 유지하되, 용적률은 600%에서→ 430%로, 최대 연면적은 기존 41만1480㎡에서→ 29만5040㎡로 각각 낮춰 공급규모를 축소하는 방안이 제시됐다.

유통업계가 진입을 꺼려하고 있는 현실을 감안, 진입 장벽을 낮춰야 한다는 의미로 풀이된다.

연구진은 특히 기존 수립된 UEC를 광역 복합시설로 개발해 기존 '어반아트리움(Urban Artrium)'과 차별화할 것도 제안했다. 충청권 전체를 아우르는 목적형 집객 시설로서 제기능을 발휘하기 위해 백화점을 중심으로 한 '테마파크형 엔터테인먼트 몰'로 복합 조성하자는 구상이다.

백화점 부지 개발 방향으로는 행복도시 광역상권의 중심이 되는 고급화된 백화점과 UEC 기능에 부합하는 용도의 ‘대규모점포’ 및 ‘복합상업시설’ 조성으로 특화된 상권을 조성해야 한다고 분석했다.

'행복도시 2-4생활권 리뷰 및 기능조정 전략 수립' 연구용역에서 제시된 '특별계획구역1' 개발전략

또 인접 어반아트리움과의 연계성을 고려해 중저가 상품 및 단순 근린생활시설 도입을 지양하고, 이미 계획된 상업시설간의 상생 및 시너지를 통해 활성화할 수 있는 기능을 검토해야 한다고 판단했다.

이에 따라 백화점 부지의 필수 도입시설을 '복합쇼핑몰'로 하되, 추가 도입가능 시설로는 '업무시설'과 '오피스텔'을 꼽기도 했다.

◆'스타필드 고양' 벤치마킹 제시

벤치마킹 사례로는 국내 최초 테마파크형 쇼핑몰로 자리 잡은 '스타필드 고양'을 제시했다.

영화관과 서점, 게임센터 정도에 그쳤던 기존 국내 쇼핑몰의 단순한 구성에서 벗어나, 쇼핑보다는 문화와 레저 등 ‘엔터테인먼트’를 적극적으로 구현한 쇼핑 플랫폼으로 자리매김하도록 해야 한다는 취지다. 남녀노소 누구나 체류할 수 있는 공간을 도입해 수많은 방문객을 흡인한 것이 ‘스타필드 고양’의 성공 요인이라는 분석이다.

스타필드고양 개요
스타필드고양 개요

대지면적 91,000㎡, 연면적 364,000㎡에 조성된 '스타필드 고양'은 판매시설(70%)과 엔터테인먼트 및 식음·서비스 시설(30%)이 적절히 혼합되어 있다. 엔터테인먼트 시설로는 ‘아쿠아필드’, ‘스포츠몬스터’, ‘메가박스’, ‘토이킹덤플레이’, ‘BV뷰티빌리지’, ‘펀시티’, ‘챔피언1250’, ‘데이골프’, ‘영풍문고’ 등이 자리했다.

‘스타필드 고양’은 하남점과 달리 남성 고객층 특화 및 체험시설 비중 확대로 고객 체류 시간이 증가하는 효과를 거뒀다. 인근 이케아, 롯데아울렛, 롯데몰과의 경쟁에도 불구하고 오픈 4개월 만에 흑자로 전환해 연간 2,500만명 이상이 방문하는 명소로 탈바꿈했다. 인근 지하철 삼송역 700m 거리, 서울 중심지로부터 11.5km 거리로, 고양은 물론 서울 및 김포를 아우르는 입지적 효과도 성공의 비결로 꼽혔다.

개발은 SPC 방식으로, 부지 매입과 공사 등 총 7,700억 원 규모가 투입됐다. 국민연금이 3,800억 원을 투자해 지분구조는 신세계프라퍼티 51%, 국민연금 49% 구조다.

'스타필드 고양' 주요 판매시설 예시

◆업계가 바라보는 세종시 백화점 현 주소

그렇다면 나성동 백화점 부지를 바라보는 업계의 시각은 어떠할까.

연구용역에 따르면, 기능은 적절하나 배후 수요 부족으로 인해 규모가 과도하다는 의견이 대체적인 반응이었다.

이에 수익성 확보를 위한 ‘주거’ 및 ‘분양시설’ 도입과 함께 초기 운영 적자를 감안한 ‘저렴한 토지 공급’이 필요하다는 지적이 나왔다. 복합환승센터 등 ‘교통편익 시설 확충’도 필수적으로 내다봤다.

‘사업성’ 여부도 문제로 지목됐다. 행복도시의 경우 상가 공실이 높은데다, 행정기관 중심 산업 구조로 인해 자족성 확보 기반이 미비해 상가 활성화에 저해가 되고 있기 때문이다.

특히 중심상업지역의 경우 외부적으로는 장기간 경기 침체, 오프라인에서 온라인으로 소비 트렌드 변화가 상가 활성화에 걸림돌이 되고 있다는 지적이다. 내부적 요인으로는 주변 지역으로의 소비 유출이 가장 큰 문제로, 세종시 상업 기능이 성숙하지 못해 대규모 상권조성에 걸림돌이 되고 있다는 판단이다.

'스타필드 고양' 주요 체험시설 예시

◆백화점 부지 개발 시점은? 관계당국 '딜레마'

나성동 백화점 부지(특별계획구역1) 개발이 지연되면서, 지역상권의 중심 축 역할을 해야 할 중심상업구역 개발은 방향성을 잃은 채 안개 속을 거닐고 있다.

해당 구역은 당초 행복도시 광역상권의 중심이 되는 백화점과 U.E.C를 통해 특화된 상권을 형성하고, 생활권 정체성(아이덴티티)을 형성하는 지역으로 계획됐다.

그러나 중심상업지역내 거점개발을 통한 생활권 조기 활성화가 막혀버리는 등 제 역할을 하지 못하고 있는데다, ‘충청권 내 광역경제상권 중심지 형성’이란 목표마저 상실한 지 오래다.

이에 연구진은 상업시설을 2024년까지 조기 공급할 것을 목표로 제시했다.

수요 추정 기준으로 현 공실 해소 이후 공급 가능 시기를 2027년으로 분석했으나, 타 지역과 비교해 상업시설 공급이 늦어질 경우 행복도시 상권 침체가 지속될 것으로 우려된다는 이유에서다. 또 지속적인 소비유출 방지와 상업시설 활성화, 시장 성숙을 위해 조기 공급을 통해 타 경쟁 지역보다 시장선점이 필요하다고 판단했다.

하지만 기존 조성된 상업시설이 공실에 허덕이고 있다는 점이 변수다. 섣부른 개발이 '공실에 추가로 공실을 더하는' 최악의 상황에 직면할 공산이 크다는 점에서 관계당국의 고민도 깊어지고 있다.

세종시, 행정중심복합도시건설청, 한국토지주택공사는 백화점 부지에 임시로 광장과 꽃밭, 산책로를 조성할 계획이다. (사진=세종시)
세종시, 행정중심복합도시건설청, 한국토지주택공사는 나성동 백화점 부지에 임시로 광장과 꽃밭, 산책로를 조성할 계획이다. (사진=세종시)

이번 용역 결과를 토대로 백화점 부지공급 계획에 가시적인 변화가 이뤄질지 주목되는 대목이다. 특히 공급 규모 조정 여부가 관심사다.

업계에선 백화점 조기 유치를 위해선 지구단위계획 변경이 선행되어야 한다는 목소리가 높다. 유통업계 한 관계자는 “현재 행복청이 제시하고 있는 백화점 부지는 워낙 규모가 커 사업성이 나오지 않는 측면이 크다”며 “상가 공실이 심각한 현 상황을 고려했을 때 1조 원에 달하는 대단위 규모를 투자하는 업체는 그리 많지 않을 것”이라고 말했다.

이춘희 세종시장도 수요에 맞게 규모를 줄이고 복합용도로 개발할 필요성을 언급한 바 있다. 이 시장은 지난해 말 정례브리핑에서 “세계적 추세가 단순히 물건을 사고파는 장소가 아닌 즐기는 공간으로 바뀌어 가고 있다”며 “복합용도로 개발하고, 규모를 조금 더 줄일 필요가 있다”고 밝혔다.

관건은 공급규모를 줄일 경우 토지 판매금액이 줄어든다는 점에서, LH의 수용 여부가 변수다.

행복청 관계자는 "용역 결과를 참고해 토지이용 적정성, 상권활성화 등을 고민해 추가적인 검토방향을 설정할 것"이라며 "행복청 내 관련부서는 물론, LH와 세종시 등 관계기관 전체가 협의해 차근차근 계획을 수립해 나갈 계획"이라고 말했다.



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세종 2020-06-27 10:44:17
대지면적이 대형복합몰이 들어오기에는 작은편인데 굳이 연면적 축소 제안은 이해가안가네요 말그대로 최대치인데 이걸 굳이.. 섣부른 계획안 수정은 더 큰 악영향을 미칠수있습니다

2020-06-15 20:50:52
뭘 짓든 문제는 인구유입