세종시 최대 상업구역 나성동 ‘새판짜기’ 들어갔다
세종시 최대 상업구역 나성동 ‘새판짜기’ 들어갔다
  • 곽우석 기자
  • 승인 2020.06.11 21:47
  • 댓글 4
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'2-4생활권 리뷰 및 기능조정 전략 수립' 연구용역 바탕, 개발계획 수립 착수
‘복합쇼핑몰’, ‘마이스(MICE) 산업’, ‘호텔’, ‘업무시설’...기능조정안 제시 주목
나성동 중심상업지구의 핵심 백화점 부지 전경
나성동 중심상업지구의 핵심 백화점 부지 전경

세종시 신도시(행정중심복합도시) 최대 상권으로 주목받고 있는 ‘나성동(2-4생활권) 중심상업업무지역’이 대대적인 ‘새판짜기’에 들어갔다.

고질적인 상가 공실 해소는 물론 상업·업무·국제 교류 중심지역이란 특성을 살리기 위해, 백화점과 복합쇼핑몰 등 일부 시설에 대한 기능조정 필요성도 제기되고 있어 주목된다.

'어반아트리움(Urban Artrium)'을 중심으로 한 쇼핑·문화거리 조성 등 랜드마크 시설 유치를 통해 행복도시 대표 중심지로 발돋움할지 관심이 집중되고 있다.

◆나성동 기능조정 전략 수립...중심상업구역 ‘새판짜기’ 예고

11일 <세종의소리> 취재 결과를 종합하면, 행복도시건설청(행복청)과 한국토지주택공사(LH), 세종시는 최근 마무리된 '행복도시 2-4생활권 리뷰 및 기능조정 전략 수립' 연구용역을 바탕으로 나성동에 대한 새로운 개발계획 수립에 착수했다.

2012년 출범한 세종시는 현재 도시기능이 채 갖춰지지 않아 지역경제가 악화일로를 걷고 있다. 나성동 역시 치솟고 있는 공실은 물론 민간사업자의 초기 투자금 회수 난항 등의 문제가 부각되면서 상권 활성화에도 장기적인 악재로 작용하고 있다.

이번 연구용역을 실시한 배경도 여기에 있다. 이미 공급된 어반아트리움과의 연계를 고려한 핵심 앵커 시설, 문화, 국제 교류지역으로서 활성화 방안을 도출하자는 취지다. 궁극적으로는 특별계획구역과 잔여용지의 기능·규모·공급시기를 구체화하는 등 최적의 개발안을 마련하는 포석이다.

행복청은 ㈜델코리얼티그룹에 의뢰해 지난해 6월부터 지난 2월까지 8개월간 용역을 진행했다.

연구진은 기존 계획 검토, 대상지 환경분석, 수요추정, 사업성 분석, 총괄자문단 자문, 민간사업자 인터뷰 등 전반적인 검토를 거쳐 적합한 기본 콘셉트를 도출해 냈다.

◆‘복합쇼핑몰’, ‘마이스(MICE) 산업’, ‘호텔’, ‘업무시설’...기능조정안은?

그 결과 ‘복합쇼핑몰’, ‘마이스(MICE) 산업’, ‘호텔’, ‘업무시설’ 등 전체적인 기능 도입은 적절하지만, 일부 조정 필요성이 제기됐다.

심각한 공실과 민간사업자의 초기 투자금 회수 난항 등의 문제가 부각되고 있어, 도입 규모를 조정해 사업성과 민간사업자 참여를 높여야 한다는 취지에서다.

나성동 기능 조정(안)
나성동 기능 조정(안)

주목되는 점은 백화점 등이 포함된 '특별계획구역1(복합쇼핑몰)'에 대한 방향성이다.

중상업지구 내 랜드마크 기능을 담당할 백화점과 UEC(Urban Entertainment Center)가 계획된 해당 부지는 당초 총 68,580㎡의 면적에 건폐율 70%, 용적율 600%를 적용, 50층짜리 초대형 건물 두 개 동을 건립하는 것이 기본 골자로 짜여졌다.

연구진은 기존 수립된 UEC를 광역적 복합시설로 개발, 어반아트리움과 차별화할 것을 제안했다.

특히 충청권 전체를 아우르는 목적형 집객 시설로서 기능하기 위해 백화점을 중심으로 기존에 없는 새로운 방문객 경험을 포함한 '테마파크형 엔터테인먼트 몰'로 복합 조성하는 방안이다.

전체적인 규모는 줄여야 한다고 봤다. 전체 대지면적(6만5580㎡)은 그대로 두되, 최대 연면적을 기존 41만1480㎡에서→ 29만5040㎡(용적률 430%)로 조정해 부담을 줄여야 한다는 것이다. 유통업계가 진입을 꺼려하고 있는 현실을 감안해 공급 가격 인하와 사업성 확보 등 진입 장벽을 낮춰야 한다는 의미로 풀이된다.

또 ‘북측 특별계획구역2’의 경우 주거 도입 필요성도 새롭게 제기됐다. 상업시설에 대한 배후 수요확보와 연계성을 고려해야 한다는 이유에서다. ‘남측 특별계획구역2’는 업무구역과 MICE 시설과의 연계를 위해 상층부에 ‘오피스 시설’ 도입을 제안했다.

용지별 현황과 개선안

'MICE 및 호텔'로 계획된 '특별계획구역3'의 경우 추후 확장성을 고려해 기존 25,784㎡부지를 50,000㎡까지 확대해 25,000㎡ 이상의 부지를 추가 확보할 것을 제시했다. 다만 최대 연면적은 154,704㎡에서→ 60,960㎡(용적률 236%)로 줄일 것을 제시했다.

업무시설로 계획된 '특별계획구역4'도 MICE 시설과의 연계를 고려해 업무시설 도입이 적절할 것으로 판단했다. 다만 용적률을 하향 조정해 토지 감소 효과를 기대해야 한다는 분석이다. 최대 연면적을 기존 12만4641㎡에서 9만8000㎡(용적률 432%)로 낮출 것을 제안했다.

미공급 필지 대상 기능 조정 추가 제안

상권 활성화를 위해 미공급필지를 대상으로 한 추가적인 기능 조정도 필요하다고 분석했다.

현재 조성중인 도시상징광장과 연계한 ‘커뮤니티 구역’, ‘테마가 있는 특화거리’, ‘다층적 복합문화구역’ 등을 추가로 조성하자는 아이디어다.

도시상징광장 좌우측에 자리한 ‘커뮤니티구역’은 하층부에 커뮤니티 구역을, 상층부에는 오피스를 조성해 활력 있는 거리로 변화시킬 것을 제안했다. 행복도시 내의 상생·교류·힐링의 공간으로 활용하자는 취지다.

또 복합문화구역은 어반아트리움과 보행축으로 연계해 문화, 예술, 공연, 전시, 소통의 복합 공간을 조성해 다시 찾고 싶은 거리, 살아 숨 쉬는 거리로 조성할 것을 제시했다. 중심상업업무구역 활성화와 더불어 파생된 식음 소비를 위한 스트리트 형태로 꾸며야 한다는 것이다. 가족들이 쉽게 외식 활동을 할 수 있는 공간, 직장인들을 타깃으로 한 먹자골목 형태의 공간, 젊은 층이 문화를 향유· 소비하는 공간으로 구상하고 있다.

◆상업·업무·MICE·숙박시설, 가시화 시점은?

그렇다면 상업·업무·MICE·숙박시설 등의 시설은 언제 도입하는 게 효과적일까.

연구진은 등의 도입 시기를 기존보다 앞당길 필요성이 클 것으로 보고 있다.

경기 침체와 높은 상가 공실 문제가 차츰 안정화될 것으로 예상되지만, 시설 공급이 늦어질수록 침체 기간이 길어질 가능성이 높다는 이유에서다. 도시 기능의 빠른 안정과 성숙을 위해 공공기관의 적극적인 역할론도 제시했다.

상업시설의 경우 수요 추정 기준으로 현 공실 해소 이후 공급 가능 시기를 2027년으로 분석했으나, 2024년까지 조기 공급을 통해 시장 선점과 어반아트리움과 연계된 시장 성숙을 도모해야 한다고 봤다.

업무시설 역시 지속적인 투자유치 활동을 통해 조기 활성화를 유도해야 한다고 판단했다. 자연 증가가 어려운 시설 특수성으로 인해, 지자체나 공공기관의 적극적인 투자유치 활동이 선행되어야 한다는 입장이다.

MICE·숙박 시설의 적정 공급 가능 시기는 2028년으로 추정했으나, 이 역시 세종시의 MICE산업에 대한 전략적 육성을 통한 지원을 통해 통해 2025년 조기공급 활성화가 가능할 것으로 전망했다.

◆섣부른 개발 '공실에 공실 추가' 최악 직면...개발방향 어떻게?

나성동 지역은 '어반아트리움(Urban Artrium)'을 중심으로 한 쇼핑, 문화거리 등 다양한 인프라를 바탕으로 시설 간 시너지효과를 내야 중심상업구역으로서 자리매김할 수 있다.

하지만 섣부른 개발은 기존 조성된 상업시설이 공실에 허덕이고 있는 상황에서, '공실에 추가로 공실을 더하는' 최악의 상황에 직면할 우려도 크다.

바람직한 개발방향 수립 중요성이 여기에 있다.

연구진 측은 ‘복합쇼핑몰’과 ‘업무시설’의 경우, 민간사업자의 적극적인 개발 의사가 전제되어야 한다고 보고 있다. 그에 따라 부지 내 개발이 필수적인 도입기능, 시설의 성격과 규모에 대한 명확한 기준 수립을 통해 세종시 전체의 균형 발전을 도모하고 광역형 앵커시설로서 개발을 유도할 것을 제언했다.

특히 ‘복합쇼핑몰’의 경우 기존 상업시설과의 상생을 위해 시설 개발 후 분양을 목적으로 하는 사업자가 아닌, 운영을 목적으로 하는 운영형 사업자 선정이 중요하다는 판단이다.

또 ‘MICE’, ‘호텔’의 경우, 민간사업자 개발과 더불어 공공지원이 필수적인 시설로서, 공적 지원금(약 620억 원) 투입, 별도 재원 마련 인센티브 제공 등을 통해 투자와 개발을 유도해야 한다는 입장이다.

특히 각 시설에 대한 민간사업자의 창의적인 아이디어를 유도하고 지원하는 전략을 통해 충청권 전반을 아우를 수 있는 개발을 촉진해야 하며, 그에 따라 민간사업자 개발계획에 대한 창의력과 개발 가능성 등 계획 중심의 평가가 필요하다고 분석했다.

부지 공급방식은 '민간사업자 공모' 또는 '일반토지 공급' 등 2가지를 각 특별구역별로 달리 가져가야 할 것으로 보고 있다.

◆행복청-LH-세종시, 나성동 개발방향 논의 착수

이번 용역 결과가 실제 나성동 개발 계획에 어느 정도 반영될지는 미지수다.

다만, 지난 2017년 이뤄진 ‘행정중심복합도시 2-4생활권 복합쇼핑몰 부지 사업추진전략 수립 용역’ 이후 3년여 만에 새롭게 실시된 용역인 만큼, 지역경제 활성화를 위한 실효성 있는 계획이 도입될지 관심을 끌고 있다.

행복도시 건설의 축을 이루고 있는 행복청과, LH, 세종시는 연구용역을 바탕으로 개발 계획을 새로 수립할 계획이다.

고질적 문제로 자리 잡고 있는 상권 활성화는 물론, 도시 공간 구성을 감안한 '도시계획 설정', '지구단위 계획 수립', '토지공급' 등 추진방향을 구체화해 나갈 방침이다.

행복청 관계자는 "용역 결과를 참고해 토지이용 적정성, 상권활성화 등을 고민해 추가적인 검토방향을 설정할 것"이라며 "행복청 내 관련부서는 물론, LH와 세종시 등 관계기관 전체가 협의해 차근차근 계획을 수립해 나갈 계획"이라고 말했다.



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김선철 2020-06-23 13:17:34
상가는 그만 두시고 미래를 위해서 학생을 위한 시설, 노인 건강을 위한 시설을 만드시요. 꾸벅

2020-06-12 21:47:43
신도시 인구중 1생활권 인구수가 다른 생활권에 비해 월등히 많은데
아름동 고운동 종촌동 나아가 조치원 지역의 인구를 유입할만한
지하철이 없으면 어마어마한 사이즈로 백화점 들어와봤자지....
대전 엑스포지역에 신세계백화점이 들어올 수 있었던 이유도
2호선 트램으로 대전 인구를 흡수할 수 있었기에 가능한 일이었음
나성동만의 백화점? 2생활권만의 백화점?
백화점 입장에서 건물 지은 후 줄도산 할 일 있나요?
안그래도 요즘 코로나사태로 온라인이 더 성장하는 판에~
일은 순서가 필요합니다. 사람이동이 편리해야 뭐든 되는 것입니다.
많은 인구의 이동을 반드시 예상해야만 하죠.
세종시 교통행정의 중심에 누가 있는지 정말 의심스럽네요.

최원배 2020-06-12 18:49:28
어반아트리움의 1층 전용 10평 상가 분양가 10억의 사기분양이 핵심이다. 세종시 상가 공실의 핵심은 고분양가 고임대료가 핵심이다. 기레기야

나성동 2020-06-12 17:53:56
기자님! 나성동 백화점부지 사진을 최근 사진으로 놓으시지.. 뒤에있는 어반아트리움 다 지어졌고 그 뒤에 주상복합건물도 올라가있는데.. 이건 2년전 사진인가요..?