‘10년 공공임대’로 공급된 세종시 한솔동(첫마을) 4단지가 전국 최초로 조기분양전환된다. 입주 7년여 만이다.

그간 조기분양에 사실상 반대 입장을 취해온 한국토지주택공사(LH)가 입장을 바꾼 것은 이번이 처음이다. 분양전환가 급등으로 최근 임차인들의 집단반발에 직면한 '판교발 공공임대 논란'이 직접적인 영향을 미친 것으로 풀이된다.

특히 앞으로 전국적으로 조기분양전환이 가속화되고, 신규 '10년 공공임대' 공급이 중단되는 등 정부의 공공임대 정책이 대대적인 변화를 예고하고 있다.

첫마을 4단지 '전국 최초' 조기분양전환, 이르면 연내 분양전환 마무리

LH 관계자는 15일 <세종의소리>와의 통화에서 "10년 공공임대로 공급된 첫마을 4단지를 전국 최초로 조기분양전환 한다"고 밝혔다.

첫마을 4단지(임차인대표회장 안영화)는 지난 2012년(6월 29일~8월 31일) 입주한 총 322세대의 공공임대로, 당초 임대의무기간 10년이 도래하는 2022년 9월 1일 분양전환이 예정됐었다.

하지만 4단지 측은 최근 판교·강남·수원·분당 등 수도권 소재 10년 공공임대의 가파른 가격 상승에 위기의식을 느끼고, 분양전환을 강력히 요구해 왔다. 앞서 지난 5월 국토부, 7월 LH 측과 잇따라 면담을 갖고 "조기분양을 진행할 수 있다"는 확답을 받아낸 것으로 알려졌다.

이후 지난 12일 주민공청회에서 의견 수렴을 마쳤고, 조만간 임차인들의 위임장을 받은 뒤 LH에 분양전환을 공식 요구할 예정이다.

감정평가사들의 감정평가 작업에 통상 3개월여가 소요되는 점을 감안하면, 이르면 연내에 분양전환을 마무리할 수 있을 전망이다. 분양전환가는 감정평가사 2명의 '산술 평균가격'으로 정해진다. 물론 분양전환은 원하는 세대에 한하며, 조기분양을 원하지 않는 임차인의 경우 2022년 예정대로 분양전환 권리를 갖게 된다.

LH, 소극적인 조기분양전환 원칙 왜 바꿨나? '판교발 논란' 방지 포석

공공주택특별법 상 10년 공공임대는 임대 의무기간의 절반(5년) 이상이 지날 경우 임대사업자(LH)와 임차인 간 협의를 거쳐 분양전환을 할 수 있다. 하지만 LH는 그간 조기분양전환에 소극적인 태도로 일관해 왔다. 정부의 임대주택 재고율을 맞춰야 한다는 이유에서다.

때문에 10년 공공임대가 공급된 지난 2009년 이래 조기분양전환이 이뤄진 사례는 전국적으로 단 한 건도 없었다. 첫마을 4단지 역시 입주 5년차인 지난 2017년 임차인 70% 이상의 동의를 얻어 분양전환을 요구했지만 LH로부터 거절당했다.

이번 조기분양전환이 극히 이례적이라는 평가가 나오는 이유다.

그렇다면 LH가 그간 고수해왔던 철옹성같은 원칙을 뒤엎고 조기분양에 나선 이유는 무엇일까.

'판교발 10년 공공임대 논란'이 가장 큰 이유라는 지적이다.

전국 최초로 지난 2009년 10년 공공임대가 공급된 판교는 입주 10년차를 맞은 올해 분양전환이 다가오며 극심한 진통을 겪고 있다. 최초 분양당시 대비 2~3배 이상의 시세 폭등으로 임차인 부담이 가중되면서 '분양전환가격 책정 기준'을 변경해달라는 요구가 빗발치고 있다.

10년 공공임대는 임대 만기 도래 시 '시세를 감안한 감정평가액 이하'로 분양전환가격이 정해진다. 5년 공공임대가 ‘건설원가’와 ‘감정평가액’의 평균값으로 분양전환가가 산정되는 것과 비교하면, 분양전환가격이 상대적으로 비쌀 수밖에 없는 구조다.

대표적으로 판교 봇들마을 3단지(전용면적 59㎡)의 경우 임대의무기간이 끝나는 오는 2019년 10월경 임대주택을 매입할 수 있는 우선분양권이 생긴다. 하지만 인근 주택 시세 급등으로 임차인이 분양전환을 받기 위해선 최소 6~7억여원을 추가로 부담해야 한다. 공공임대 주 거주층이 서민이라는 특성을 감안하면 감당하기 힘든 수준이라 할 수 있다. 10년 동안 임대살이를 뒤로 한 채 사실상 쫓겨나야 할 처지인 셈이다.

'전국 LH 중소형 10년 공공임대아파트 연합회'가 분양전환가 산정 방식 개선을 요구하며 대정부 투쟁을 강화하고 있는 배경이다. 전국 6만 6천여 세대의 만기가 도래할 경우 이 같은 논란은 전국으로 번질 공산이 크다.

연합회 관계자는 "지난 2006년부터 국토부(당시 건설교통부)는 공공택지 내 모든 아파트에서 분양가상한제를 시행하고 있다"면서 "LH가 공급한 20평대 서민형 아파트를 시세 감정가액으로 분양한다는 것은 형평성에 어긋난다. 10년 공공임대 아파트도 분양가상한제를 적용해야 한다"고 주장했다.

세종시도 예외는 아니다. 세종에는 지난 2012년부터 입주한 공공임대 아파트가 2022년께 분양전환을 맞게 되는 데, 집값 급등으로 판교발 논란이 고스란히 재현될 가능성이 높다. 첫마을 2~6단지, 새뜸마을 7단지, 해들마을 5단지 등 3,964세대가 이 같은 시한폭탄을 안고 있다고 할 수 있다.

결국 조기분양전환은 집값 급등으로 인한 임차인 반발을 촉발한 ‘판교발 논란’을 사전 예방하기 위한 포석으로 해석된다.

공공임대 정책 변화 예고, 국토교통부 "10년 공공임대 공급 중단" 의지

판교발 논란을 거치면서 정부의 공공임대 정책은 대대적인 변화도 예견되고 있다.

앞으로는 전국적으로 조기분양전환이 가속화되고, 신규 '10년 공공임대'도 더 이상 공급되지 않을 전망이다.

LH는 임차인들의 요구가 있을 경우 임대 의무기간의 절반(5년) 이상이 지날 경우 10년 공공임대를 조기분양할 방침이다. 다만 '전국 LH 중소형 10년 공공임대아파트 연합회'가 주장하는 '분양전환가 산정 방식' 개선 요구는 수용할 수 없다는 입장이다.

LH관계자는 "당초 계약대로 감정평가 금액으로 분양전환을 요구하는 단지는 순차적으로 조기분양전환을 진행할 예정"이라며 "하지만 분양전환가 산정기준 변경을 요구하면 (분양전환을) 하지 못한다"고 선을 그었다.

김현미 국토교통부 장관 역시 최근 이 같은 원칙을 분명히 했다. 김 장관은 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "10년 공공임대주택은 애초 입주할 때부터 '감정평가금액 이하'로 분양가를 산정하기로 계약했다"며 "원칙을 흔들 수 없다"고 기존 입장을 고수했다.

이날 김 장관은 10년 공공임대 정책을 폐기하겠다는 입장도 밝혔다. 그는 “앞으로 10년 임대 후 분양전환 주택을 공급하지 않을 것”이라며 “임대주택의 스톡(stock·재고)이 시간이 갈수록 쌓여야 서민이 안정적으로 거주할 수 있는데 10년 분양전환 아파트는 시간이 지나면 (임대주택에서) 없어져 한계가 있다”고 설명했다.

논란의 중심에 서고 있는 10년 공공임대주택의 정책 전환을 시사하고 있는 셈이다.

곽우석 기자 다른기사 보기