25일 행정중심복합도시건설청(행복청)과 세종시, 한국토지주택공사(LH) 세종특별본부가 발표한 '행정중심복합도시(행복도시) 상업시설 모니터링 연구 용역' 결과는 세종시의 상가공실 문제의 심각성을 여실히 보여주고 있다.
상가 공실률 32.1%, 임대료 ㎡당 2만8700원 '화약고'
한국감정원에 의뢰해 실시한 이번 조사에 따르면, 올해 1분기 기준 상가 공실률은 32.1%로 나타났다. 세 곳 중 한 곳이 빈 가게란 이야기다.
상가 공실률은 35.9%(’18.2분기) → 35.9%(’18.3분기)→ 34.2%(’18.4분기) → 32.1%(’19.1분기) 등 지속적인 하락세를 보이고 있지만 여전히 높은 수준이다. 최근 준공된 상가일수록 공실률은 높았다. 행복도시 초기 준공된 상가는 20% 내외를, 최근 1년 이내 준공된 상가는 무려 60% 내외의 공실률을 나타냈다.
임대료는 ㎡당 2만8700원으로, 전국평균(2만8300원)보다 높았으며, 대전 2만4900원, 인천 2만6500원, 대구 2만5400원 등 주요 광역도시보다도 높은 수준이었다.
임대료(2만8700원)는 한국감정원이 분기별 임대동향 조사를 통해 발표한 자료(3만900원)와는 차이를 보였다. 세종 상권이 성숙된 지역을 대상으로 표본 선정해 발표하는 감정원 조사가 전체 164호 중 청사 인근 92호에 편중된 것과 달리, 이번 조사는 행복도시 생활권별로 균등하게 표본을 선정(40동 969호)해 조사했기 때문이다. 이른바 표본의 차이라는 것이다.
임대료 역시 공실율과 마찬가지로 완만한 감소 추세를 보였다. 행복도시 임대료 추이는 2만9300원(’18.2분기)→ 2만9200원(’18.3분기)→ 2만8800원(’18.4분기)→ 2만8700원(’19.1분기) 등으로 나타났다.
행복도시 주민들, 상권 저해 요인으로 꼽은 것은?
그렇다면 행복도시 상가 공실을 바라보는 주민들의 시각은 어땠을까.
일반 시민과 사업자를 대상으로 한 '행복도시 상권 동향 및 인식 관련 설문조사'(주민 54명, 사업자 406명 등 460명 대상)에선 상권 저해 요인으로 ①높은 임대료 > ②주차시설 부족 > ③상가과다 공급 > ④용도규제 등이 지목됐다.
이에 대해 행복청은 '높은 임대료'를 제외한 나머지 요인은 상가 공실의 큰 요인이 되지 않는다고 판단했다.
주차시설이 부족하다는 지적에 대해, 행복청은 "행복도시가 타 신도시에 비해 높은 수준의 주차시설을 보유하고 있다"고 봤다. 실제 상업용지 대비 주차장 면적은 행복도시가 25.6%로 분당(6.4%), 판교(7.3%), 김포한강(9.8%) 등 타 신도시 대비 높았고, 1인당 주차장 면적 역시 0.87㎡로 분당(0.2㎡), 판교(0.61㎡), 김포한강(0.42㎡) 등 타 신도시에 비해 높았다.
행복청 관계자는 "주차시설은 타 신도시 대비 높은 수준이지만 지속적인 개선이 필요하다"고 밝혔다. 상권 임시 주차장을 비롯해 상가통합 주차장 설치 등을 대책으로 내놨다.
상가가 과다하게 공급됐다는 지적은 어떨까.
조사에 따르면, 행복도시 상업시설 규모는 타 신도시에 비해 일부 높기는 하지만 전체적으로 과다한 것은 아니라는 판단이 나왔다. 주거면적 대비 상가연면적 비율은 지방도시(22.9%)＞행복도시(16.4%)＞신도시(15.3%) 순이었고, 인구 1인당 상가 연면적(㎡/인) 역시 지방도시(8.2㎡)＞행복도시(6.4㎡)＞신도시(5.0㎡) 순으로, 여타 신도시와 엇비슷한 수준이란 분석이다.
마지막으로 '용도규제'가 미치는 영향 역시, "지구단위계획상 허용용도 수의 차이가 존재하지만, 상가공실 영향은 미미하다"는 분석이다. 행복도시와 타 신도시에 공통적으로 허용되는 시설은 제1· 2종 근생, 문화 및 집회, 판매, 의료, 교육연구, 노유자, 운동, 업무 시설 등이 있다. 반면 행복도시에 제한되는 시설은 종교, 숙박, 위험물, 자동차 관련 시설 등이 있다.
상가 공실률 높은 이유.. ‘행정적’ 요인 아닌 ‘사회적’ 요인?
그렇다면 상가 공실률이 높은 이유는 무엇일까.
행복청은 도시 건설 초기의 과도기적 현상을 가장 큰 요인으로 꼽았다.
용역을 수행한 한국감정원 측은 "과거 일산, 분당 등 신도시의 상권 안정화 시기까지 상당기간 소요된 점을 감안했을 때 신도시 초기 단계인 세종시 역시 이를 고려할 필요가 있다"고 설명했다.
일부 생활권에 상업용지가 조기 공급됐고, 일부 아파트 상가가 과다 공급된 것도 원인으로 판단했다. 인구 및 자족기능 입주 전 상가가 조기에 건설 된데다, 단지 내 상가 규제가 해제(’15. 3월) 이후 일부 아파트 단지 내 상가가 증가했다는 것이다.
실수요보다 임대 수익을 기대한 투자로 인한 고분양가·고임대료 형성도 문제로 봤다. 직접 건설, 임대하는 중대형 상가의 임대료는 대전과 비슷하지만, 투자수요 위주의 집합 상가는 주요 광역시 중 최고 수준이라는 것이다.
마지막으로 온라인 상거래 증가 등 소비형태 변화로 오프라인 수요가 감소하고 있는 점도 영향을 미치고 있다는 분석이다. 실제 통계청의 '온라인쇼핑 동향'(매년 12월 기준)에 따르면 '소매판매 중 온라인쇼핑 거래 비중'은 매년 증가하고 있다. 2014년 11.4%에서→ 2016년 14.8%→ 2018년에는 20.3%까지 급증하고 있다.
종합하면 ‘행정적’ 요인이 아닌 ‘사회적’ 요인을 상가 공실의 주범으로 판단한 셈이다.
행복청은 이 같은 분석을 근거로 이날 ▲상업용지 공급 조절 ▲도시 자족기능 유치 ▲도시 활성화 시설 건립 ▲소상공인 지원 강화 등의 상가 활성화 대책을 내놨다. '상가공실 완화'와 '소비인구 유인' 등의 투트랙 전략이다. 상업 용지와 시설의 공급을 조절하고, 상업용지 용도전환 등을 추진하는 한편, 자족기능 유치와 상가 활성화를 지원한다는 방침이다.
하지만 현장에선 대책의 실효성에 의문을 제기하는 목소리가 크다. 상가를 마구잡이로 공급해놓고 이제 와서 공급을 조절하는 게 얼마나 큰 효과를 발휘할 수 있겠느냐는 것이다.
한 상가 소유주는 "상업용지를 최고가 낙찰로 공급해 임대료를 상승시킨 LH 또는, 일부 단지 내 상가를 과다하게 공급한 행복청의 잘못 등은 이번 용역에 전혀 반영되지 않았다"며 "과잉 공급된 상가 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 방법은 보이지 않는 것 같다"고 비판했다.
한편 '행복도시 상업시설 모니터링 연구'는 LH 세종본부가 발주해 한국감정원이 지난해 6월부터 올해 6월(2018년 2분기~2019년 1분기)까지 진행했다. 상업시설 모니터링 및 분석, 설문조사, 상업시설 수급 분석, 상업환경 변화 및 상가 이용실태 분석, 공실 원인 및 방안 검토 등이 조사됐다.
