서울·세종 등 집값이 급등하고 있는 조정대상 지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택 분 ‘종합부동산세 최고세율’이 최고 3.2%로 중과된다. 또 2주택 이상 보유 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.

정부는 13일 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 이 같은 내용을 골자로 한 '9·13 주택시장 안정방안'을 발표했다.

다주택자 투기수요 차단..'종부세 강화'

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 부분은 다주택자 투기수요 차단을 위한 '종부세 강화'다.

3주택이상 다주택자와 서울·세종 등 조정대상지역 2주택 보유자에게 추가 과세한다는 것. 당초 정부안은 3주택 이상 보유자에 대해서만 추가 과세하는 방향이었으나 수정안에선 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하는 쪽으로 방향을 틀었다.

현행대비 +0.1~1.2%p 세율을 인상, 0.1~1.2%p까지 세율을 누진적으로 인상해 최대 3.2%까지 과세할 방침이다. 이는 참여정부 종부세율 최고세율 3.0%를 넘는 수치다. 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자가 대상이다.

조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율도 인상된다. 과표 3∼6억원 구간을 신설해 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간은 현행세율을 유지하고, 3억원 초과구간 세율은 +0.2∼0.7%p 인상한다.

세종의 경우 종부세는 앞으로 2주택 이상자는 과세표준 ▲3억이하 0.6%(+0.1%p) ▲3∼6억 0.9% (+0.4%p) ▲6∼12억 1.3%(+0.55%p) ▲12∼50억 1.8%(+0.8%p) ▲50∼94억 2.5% (+1.0%p) ▲94억초과 3.2%(+1.2%p) 등이 적용된다.

세부담 상한도 상향 조정된다. 세부담 상한선이란 당해 년도 납부하는 보유세가 전년도 재산세와 종부세의 150%를 초과하는 경우 150%까지만 내도록 하는 규정이다. 앞으로는 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%에서 300%로, 1주택자 및 조정대상지역 외 2주택자는 현행(150%) 세율이 유지된다. 적용시기는 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.

다주택자..'추가 금융규제'

다주택자에 대해서는 고강도 금융 규제가 추가 적용된다.

앞으로 2주택 이상 보유 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 담보인정비율(LTV)이 0%라는 의미다.

1주택 세대가 규제지역 안에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출도 원칙적으로 금지된다. 다만 추가 주택구입이 이사·부모봉양(기존 주택 2년 내 처분 조건) 등 실수요이거나 불가피한 사유(무주택자인 자녀의 분가, 타 지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)로 판단되는 경우에만 예외가 허용된다.

규제지역 안에서 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택을 구입할 때도 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 다만 무주택 세대가 주택 구입 후 2년 안에 전입하는 경우 또는 1주택 세대가 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건부에 한해 예외적으로 허용된다. 예외를 적용받을 시 차주가 약정을 위반하면 주택 관련 대출은 3년간 제한된다.

생활안정자금 목적의 주택담보대출도 더욱 옥죈다.

대책발표 이후인 오는 14일 대출 신청 건부터는 1주택 세대의 경우 현행과 동일한 주택담보비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 적용되지만, 2주택 이상 세대는 10%포인트씩 강화된 LTV·DTI가 적용된다. 투기지역과 투기과열지구인 세종시의 경우 다주택자에게 각 40%로 적용되던 LTV와 DTI는 30%로 강화된다.

주택담보대출을 받을 때에는 대출기간동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정도 체결해야 한다. 대출받은 세대의 주택보유 여부를 주기적으로 확인해 주택구입이 확인될 시 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한한다.

다주택자의 전세자금대출도 막힌다. 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지(현 주택보유수와 무관하게 보증 제공)되며, 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증이 제공된다. 다만 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다.

전세대출 건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택수 변동 여부를 확인해 실거주로 확인되지 않을 경우 전세대출금을 회수하고, 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장이 제한된다.

임대사업자 혜택도 조정

정부는 임대사업자들에 대한 세제 혜택이 과도하다고 판단하고 양도세를 중과하고 종부세를 과세키로 했다.

현재는 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록을 마치고 양도하는 주택(기준시가 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)에 대해 양도세 중과를 배제했지만, 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택의 경우 임대등록을 하더라도 양도세가 중과된다.

8년 장기 임대등록한 주택의 경우 현재는 종부세 합산이 배제됐지만, 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세가 합산 과세된다.

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준도 신설된다.

현재 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세가 감면됐지만, 앞으로는 임대를 개시 시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하인 주택에 한해 적용된다. 이들 규정은 대책 발표 이후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.

주택임대사업자에 대한 대출규제도 강화된다.

실거래신고 기간 단축·분양시장 제도 강화

실거래 신고기간은 현행 ‘계약 후 60일 이내’에서 30일로 단축된다. 계약이 무효, 취소 또는 해제 시 신고의무를 부여하는 등 제도가 개선된다.

거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료를 부과할 방침이다. 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출․증여 등 조사도 강화된다.

또한 일부 인터넷 커뮤니티를 통한 호가담합이나 시세왜곡, 조종 행위 등에 대해선 별도 처벌 등 제재방안을 마련할 예정이다.

분양 제도도 손본다. 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화해, 무주택자의 청약 당첨기회를 확대하고, 분양권과 입주권 소유자, 매수자는 주택을 소유한 것으로 간주하는 등 무주택기간 요건을 강화한다. 추첨제로 청약 당첨자를 선정할 시 무주택자를 우선 추첨할 예정이다.

부동산업계 관계자는 “세종시에는 공시가가 9억원이 넘는 아파트가 없고, 6억원이 넘는 아파트도 일부여서 이번 정책 시행으로 미칠 영향은 크지 않을 것”이라며 “다만 일부 고가주택 및 다주택자들의 부담이 늘어날 수 있어, 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회가 늘어날 가능성이 있다”고 전망했다.