세종시 신도시 개발을 책임지고 있는 행정중심복도시건설청(행복청)이 상업용지 분양 과정에서 민간 사업자에게 특혜를 줬다는 의혹이 일고 있다.
사업제안공모 방식으로 토지를 분양한 후 공모지침을 위반했음에도 허가를 강행하는가 하면, 공모안(건축계획)을 변경할 수 있도록 묵인해 줬다는 것이다.
12일 국회 국토교통위 소속 이해찬 의원(더불어민주당, 세종시)에 따르면, 행복청이 사업제안공모 방식으로 상업용지를 공급한 후 1-5생활권(방축천)과 2-4생활권(어반아트리움) 일부 건축계획에 대해 설계변경을 무분별하게 허용해준 것으로 드러났다.
이는 사업제안공모 방식을 정면으로 위반했다는 게 이 의원측 판단이다. 이에 따라 건설업체는 공개입찰을 했을 때보다 최대 50% 가량 토지를 싸게 공급받은 효과를 봤다는 것이다.
실제로 1-5생활권 P1블록과 2-4생활권 P3블록은 각각 예정가격의 111%인 1,485억원, 128%인 2,481억원에 낙찰됐다. 2014∼16년 행복도시 상업용지 평균 낙찰률 207.55%(6,801억원)과 비교해 보면 총 2,835억원 싸게 민간건설사에 분양한 셈이다.
행복청은 도시디자인 향상을 위해 이른바 ‘사업제안공모 방식’으로 토지를 특화공급하고 있다. 가격, 관리·운영능력, 상가건축계획 등을 종합적으로 평가해 용지를 공급하는 방식이다. 행복도시의 전체적인 경관·미관 및 건축물 품격을 고려하고 도시디자인을 향상한다는 취지다.
공모 혹은 마스터플랜을 수립하고 그 이행을 조건으로 토지를 매각하도록 하는 등 조건도 까다롭다. 공공의 책임감과 신중함이 전제되어야 하고, 공모계약이행 사후관리 역할도 중요하다.
단순히 토지 매각가를 감안하는 것이 아닌 건축물의 질적 측면을 중시한 공급방식이라고 할 수 있다. 때문에 토지를 저렴하게 공급받았다는 게 문제가 되지는 않는다.
하지만 행복청이 당선작을 선정한 이후 건설사가 공모지침을 위반하거나 건축계획을 변경했음에도 허가를 강행했다는 점이 문제가 되고 있다.
1-5생활권 P1블록의 경우 공모지침을 위반했음에도 허가가 이뤄졌다.
건축허가 절차 진행과정을 보면 ▲사업제안공모(건설사 당선작)→▲총괄조정체계(조정안 제시 : 공간확보 등의 문제점 지적)→▲변경안(건설사 발전안 제출)→▲PA(Professional Advisor)자문의견 이정수 교수(공모지침 준수 등 변경안(건설사)에 대한 문제점 지적)→▲총괄조정체계(‘변경안을 존경하나 공모지침의 위반사항 및 주변 공모단위와의 조화를 고려한 조정 필요 의견’제시)→▲행복청, 외부전문가 자문회의 개최(공모지침 위반사항 및 법적 충족요건 등의 판단을 배제하고 변경안 수용)→▲행복청 건축심의 의견서 및 허가안 제출(외부전문가 자문회의에서 적합성 여부 검증 의견서 제출)→▲건축허가가 진행됐다.
이해찬 의원은 "공모지침서상 '방축천 디자인 향상 방안'을 위반해 당초 공모안과 전혀 다른 건축물로 건축계획 변경을 허용해 공모지침을 위반했다"며 "현재 행복청 허가안을 공모건축안(당선작)으로 제출했다면 당선될 수 있었을지 의문이다. 결국 공모의 의미가 상실된 것"이라고 지적했다.
2-4생활권 도시문화상업가로(어반아트리움) P3블록도 건축계획이 변경되어 특혜의혹을 받고 있다.
실제로 해당 공모안과 실제 건축허가안은 큰 차이를 보이고 있다. 공모안에선 수익성이 높은 상업시설(근린, 판매) 비율이 43%였지만, 건축허가에선 75%로 과도하게 허용됐고, 수익성이 없는 운동시설과 오피스텔이 전부 없어지고 문화시설은 축소됐다.
이해찬 의원은 "이 건축 허가안은 궁극적으로 어반아트리움 조성을 목적으로 하는 공모 취지를 위반해 문화시설을 축소하고 일반 분양상가 수준으로 상업시설을 대폭 허가한 특혜성 허가안"이라고 비판했다.
그러면서 "부당한 행위에 대해 행복청은 사업자로 하여금 원상회복 조치하고 변경절차 과정을 철저히 조사해 관련자들을 문책해야 한다"며 "앞으로 사업제안공모의 의미가 변질되지 않도록 제도 전반에 대한 개선책을 마련해야 할 것"이라고 강조했다.
이에 대해 행복청은 특화된 디자인으로 인해 건축비 부담이나 관리면에서 일반 상가와는 달라 특혜가 아니라는 입장이다.
하지만 LH는 문제를 인식하고 지난달 8일 토지매매계약과 사업협약 해제를 통보하는 등 행복청과는 다른 입장을 취하고 있어 특혜 의혹이 커지고 있다.
