수백 대 일이 기본이었던 세종시 신도시(행정중심복합도시)의 청약 경쟁률이 얼마나 주춤해 질까. 8.2부동산대책 시행 후 첫 분양 물량인 '세종 우남퍼스트빌 2차'가 정부 대책 효과를 입증하는 '시험대'가 될 전망이다.

그간 세종시에서 아파트 청약에 당첨되기란 '하늘의 별 따기'와 마찬가지였다. 전체 분양가구의 절반이 이전기관 공무원들에게 특별공급 되는데다, 수요자들이 전국에서 몰리면서 '청약 광풍'을 일으켰기 때문이다.

지난해 말 분양했던 반곡동 '리슈빌 수자인'은 역대 최고인 323.6대 1의 평균 경쟁률을 기록하는 기염을 토하기도 했다. 하지만 이번 대책으로 투기수요가 원천 차단될 것으로 예상되면서, 분양시장은 실수요자 중심으로 급속히 재편될 것으로 전망된다.

◆'세종 우남퍼스트빌 2차' 25일 모델하우스 오픈

우남건설은 이달 25일 '세종 우남퍼스트빌 2차'(1-1생활권 고운동 M6블록) 모델하우스를 오픈하고 수요자 모집에 나선다. 지하 1층~지상 28층, 6개동, 총 290세대 규모로, 전용면적 ▲107㎡ 184세대 ▲117㎡ 88세대 ▲120㎡ 18세대 등으로 구성됐다.

전 세대 남향 배치는 물론 실수요자들의 선호도가 높은 4베이, 판상형으로 설계했고, 일부 세대의 경우 와이드 테라스를 설치해 수요자들의 구미를 당기게 하고 있다.

단지 바로 옆에는 ‘고운뜰공원’이 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 갖추고 있고, 인근에는 세종시립도서관 및 한옥과 유럽풍의 단독주택이 들어설 예정이어서 여유로운 생활을 만끽하려는 수요자들이 몰릴 것으로 보인다.

교통 여건도 잘 갖춰져 있다는 평가다. 서세종IC를 통하면 인근 광역 지역으로 쉽게 이동할 수 있으며 건설 예정인 '서울~세종고속도로'와도 가까운 곳에 입지해 있다.

◆8.2부동산대책 효과 입증, '첫 시험대'

이번 분양은 8.2부동산대책 효과를 입증할 첫 시험대로 주목받고 있다. 정부는 세종시를 투기과열지구와 투기지역으로 동시 지정하면서 세제·금융·청약·분양제도 등을 총 망라한 전방위적 규제를 가하고 있다.

특히 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)의 하향(각40%)과, 다주택자의 양도소득세도 중과는 대책의 핵심으로 꼽힌다. 주택담보대출도 차주(투자자)당 1건에서 가구당 1건으로 제한되기 때문에, 기존 주택담보대출을 갖고 있는 다주택자들로서는 청약시장에 진입하는 것이 사실상 봉쇄됐다.

이는 곧 세종시 진입을 노리는 실수요자들에게는 더없이 좋은 적기가 될 것으로 보인다. 당첨확률이 그만큼 높아지기 때문이다.

일단 투기수요 유입 차단이라는 대책의 약발이 먹히면서 청약경쟁률은 크게 낮아질 것으로 관측된다. 하지만 올해 분양 물량 중 주상복합을 제외한 아파트 일반분양이 이곳을 포함해 총 4군데(1-1생활권 2곳, 6-4생활권 2곳) 밖에 없다는 점에서, 주상복합을 기피하는 수요자들을 끌어들일 공산이 크다는 분석도 나온다.

다만, 대형 타입 위주의 공급은 변수가 되고 있다. 통상적으로 인기 있는 59㎡나 84㎡ 등 중소형 타입이 아닌, 107㎡(184세대)와 117㎡이상(106세대) 위주의 '덩치 큰' 물량은 변화된 금융 규제 하에서 접근하기 힘들기 때문이다.

이번 대책으로 투기과열지구와 투기지역은 주택 유형과 대출 만기, 대출 금액에 관계없이 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 각각 60%와 50%에서 40%로 일괄 인하됐다. 다주택자는 물론이고, 내 집 마련이 필요한 실수요자들도 대출에 발목이 잡힐 수 있다는 우려가 나오는 대목이다.

보람동 A공인중개사 대표는 "LTV와 DTI가 하향 조정되면서 자금 조달 측면에서 과거보다 어려워진 게 사실"이라며 "대형 타입으로 구성된 물량은 청약 경쟁률 면에서 약점이 될 수 있다"고 말했다. 아무리 실수요자라고 하더라도 청약을 넣는 사람들은 제한될 것이라는 얘기다.

8.2대책 발표 후 서울과 지방의 분양시장 온도차는 뚜렷하게 나타나고 있다. 투기과열지구 및 투기지역으로 지정되어 규제 직격탄을 맞은 서울지역 견본주택에는 지난 주말 방문객이 줄며 썰렁한 모습을 드러낸 반면, 수도권과 지방은 부동산 열기가 고조되는 분위기다.

상황이 이렇다 보니 서울과 같은 수준의 규제를 받는 세종 지역의 분양 전망에 대한 예측도 엇갈리고 있다. 한 분양업계 관계자는 "이번 대책의 강도가 워낙 세다 보니 미분양에 대한 우려도 나오고 있는 게 사실"이라면서도 "현 상황에서는 어떠한 예측도 의미 없어 보인다"고 말했다.

행정수도 이슈 등 호재를 감안하면 분양 마감에는 문제없을 것이란 관측도 나온다. 종촌동 B공인중개사 관계자는 "정부대책 발표 후 분양권 가격이 떨어지는 양상이지만, 기축 아파트의 경우 시세에 흔들림 없는 모습을 보이고 있다"며 "경쟁률 하락이 예상되지만, 완판에는 문제가 없을 것"이라고 말했다.

◆청약제도 변화, 유의할 점은?

투기과열지구 지정에 따라 청약제도에도 변화가 생긴다.

가장 눈에 띄는 변화는 ‘가점제’가 확대된다는 점. 기존 전용면적 85㎡ 초과의 경우 100% 추첨제였지만, 이번 분양부터는 추첨제(50%)와 가점제(50%)가 혼합 적용된다. 이 아파트는 전 세대 모두 전용면적 85㎡ 초과(107㎡ 184세대, 117㎡이상 106세대) 주택형이 공급된다. 85㎡ 이하의 경우 내달 중 제도가 전면 시행되면 100% 가점제가 적용된다.

1순위 청약조건은 ▲세대주 ▲5년이 내 다른 주택에 당첨된 자이거나 세대에 속하지 아니한 자 ▲무주택 또는 1주택 소유인 자 등이다. 또한 과거 5년 내 당첨사실이 있는 자 및 2주택 소유자와 그 세대원은 1순위로 청약할 수 없다.

1순위 자격은 청약통장가입 후 1년 이상이 경과되어야 한다. 또 청약통장에는 400만원 이상의 예치금이 있어야 한다.

기본 공급방식은 기존과 같다.

청약은 이전기관 특별공급(50%)과 일반분양(50%)으로 나누어 진행되며, 일반분양은 다시 당해지역(50%)과 기타지역(50%)으로 구분 접수된다. 당해 지역은 세종시에 1년이상 거주해야 하며, 세종시에 거주하지 않은 청약자(세대주)는 기타지역으로 청약해야 한다.

한편, 정부는 8.2대책에 포함된 정비된 청약제도를 주택공급규칙 개정과 청약시스템(APT2You) 개선을 마친 후 9월 중 전면 시행할 예정이다.

청약통장가입 후 2년 이상이 경과해야 1순위 자격이 주어지며, 가점제 적용도 확대된다. 전용면적 85㎡ 이하의 경우 100% 가점제, 초과의 경우 가점50%, 추점 50%가 적용된다.

또 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용이 배제되며, 예비입주자 선정 시 추첨제가 아닌 가점제가 우선 적용된다.

곽우석 기자 다른기사 보기