정부가 세종시 행정중심복합도시(행복도시)를 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정한 것은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있는 주택시장을 안정화 시키겠다는 강한 의지로 읽힌다.
특히 세제·금융·청약·분양제도 등 겹규제를 통해 투기세력을 원천봉쇄, 주택시장을 실수요자 중심으로 재편하겠다는 '초강수' 카드로 풀이된다.
김현미 국토교통부 장관은 2일 정부서울청사에서 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표했다.
투기과열지구는 과열이 심화되고 있는 서울 25개 모든 구와 과천시, 세종시에 지정되면서, 지난 2012년 관련 지역이 모두 해제된 후 6년여만에 부활했다. 서울 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구와 세종시는 추가로 대출 규제 등이 적용되는 투기지역으로 다시 묶인다.
투기과열지구와 투기지역은 3일 지정되어 즉시 효력이 발생한다. 최근 부동산 시세 흐름이 심상치 않다는 판단에 투기 억제 총력전에 나선 것으로 분석된다.
세종시의 경우 투기과열지구와 투기지역으로 지정되어 다주택자는 양도소득세가 중과 부과되고, 장기보유특별공제도 배제된다. 2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10% 포인트 중과되고, 3주택자는 20% 포인트 추가 과세된다. 기존에는 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%가 공제됐다.
이와 함께 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 1세대 1주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주(4일 취득분부터)해야 하고, 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도세율이 50% 일괄 적용(내년 양도하는 분양권부터)된다.
투기 수요로 지목된 다주택자에 대한 금융규제도 강화된다. 투기지역 내에선 주택담보대출 건수가 제한 된다. 현재는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한하고 있어 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출이 가능했지만, 앞으로는 주택담보대출을 세대당 1건만 받을 수 있다.
주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 40%로 내려간다. 다만, 서민과 실수요자는 LTV와 DTI가 10%포인트씩 완화 적용된다. 중도금 대출보증 건수 역시 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화된다.
청약제도도 개편된다. 앞으로 투기과열지구와 청약조정지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다. 전용면적 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율이 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 조정대상지역에서는 40%에서 75%로 높아진다.
가점제 당첨자의 재당첨도 제한된다. 현재 1순위자가 청약에 당첨되고서 분양권을 전매한 후 6개월 후 또다시 청약을 반복하는 행태를 막기 위해, 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용을 배제한다. 아울러 민영주택 예비입주자 선정시 가점제가 우선 적용(전국)된다.
다주택자의 임대주택 등록도 유도할 방침이다. 세제․기금․사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록을 유도하고, 필요시 등록 의무화 여부도 검토할 방침이다.
투기적 주택수요에 대한 조사도 강화된다. 투기과열지구 내에서 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함) 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화하는 주택거래신고제 적용을 받는다.
또 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입한다. 그간 관계기관 합동으로 현장점검을 실시해 왔지만, 국토부·지자체 공무원은 수사권이 없어 불법행위 단속에 한계가 있다는 판단에서다.
불법전매를 했을 경우 처벌규정도 현행 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에서→ 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로 강화된다.
서민을 위한 주택공급은 확대된다. 최근 주택시장 과열로 인한 서민 주거불안 해소를 위해 수도권 내 공적임대주택 확충 등 공공의 역할 강화한다는 취지다. 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 신규 건설 등을 추진한다.
오피스텔로 투기수요가 쏠리는 풍선효과를 막기 위해 인터넷 청약이 도입되고 청약조정지역에서는 투기과열지구와 같이 분양권 전매가 금지된다.
한편, 세종시는 지난해 '11.3 부동산 대책'에 따라 ▲전매 제한기간 강화 ▲1순위 청약자격 제한 ▲재당첨 제한 등의 규제가 시행되어 왔다. 이어 올해 '6.19 부동산대책' 시행으로 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)는 60%에서 50%로 되는 등 주택담보 대출규제가 강화된 바 있다.
세종시(시장 이춘희)는 이날 정부 대책과 관련, 실수요자 중심의 부동산 거래질서 확립에 노력하겠다고 밝혔다.
엄정희 건설교통국장은 “세종시가 행정수도로 순조롭게 성장하기 위해서는 부동산 시장이 안정돼야 한다”며 “정부의 주택시장 안정화 정책에 적극 호응해 실수요자 중심의 건전한 부동산 거래 시장을 조성하겠다”고 말했다.
