비싼 분양가에다 높은 임대료 등 투자에 부정적인 요소들로만 구성되어 있는 세종시 상가는 실수요자들을 끌어들일 수 있는 호재가 있을까.
결론부터 애기하면 ‘시간이 어느 정도 지나면’이라는 전제 속에 ‘괜찮은 수익이 보장되는 곳’으로 전망되고 있다. 상가가 공동주택보다 먼저 들어서면서 공실률이 늘어나고 있지만 아파트 입주가 끝나면 제대로 된 상권이 형성되면서 일정 수익을 보장받을 수 있다는 것이다.
세종시 상가 수익률은 전국광역자치단체 가운데 최저 수준으로 떨어졌고 상가 건물 공급도 지난해에 비해 크게 늘어났고 있다. 행복청에 따르면 올해 6월말 현재 상가건물은 264개로 지난해보다 98개가 증가했다. 임대투자수익률도 0.26%로 전국 평균 1.74%에 비해 낮은 것으로 알려졌다.
지금은 거의 공급과잉 수준이지만 부동산업계에서는 상가주변 아파트가 입주하면 적어도 5% 수익률을 낼 수 있다고 전망을 하고 있다. 물론 여기에는 몇 가지 단서가 있다.
우선 주변에 상권이 형성될 때까지 버틸 수 있는 금융비용 부담 능력이 있어야 한다. 은행 돈을 빌리지 않고 내 돈으로만 투자를 했을 경우는 다르겠지만 상당수가 투자 시 금융기관을 이용하고 있다는 점에서 내 건 전제다.
말하자면 상권이 형성될 때까지 기다리는 동안 금융 비용 부담을 이겨낼 수 있어야 한다는 것이다. 아름, 종촌, 도담동의 경우 공실률도 낮아지면서 상가가 수익을 내고 있다는 점이 이 같은 예측을 뒷받침해주고 있다.
세종시의 상업업무 용지가 2.1%로 수도권 신도시 4-8%에 비해 절대적으로 적다는 것도 큰 틀에서 상가 투자의 효율성을 높혀주고 있다.
세종시 상가 투자는 장기적인 안목에서 해야 한다는 말이 여기에서 나오고 있다. 준공시점에서 최소한 3-6개월은 공실을 감수해야 하고 상권 형성에 적어도 1년 이상 걸린다는 점도 투자 시 반드시 참고해야 한다.
세종시 전체적인 상권은 생활권이 형성된 곳은 거기에 걸 맞는 상권도 이미 만들어졌다. 이를 잘 살펴보면서 3, 4생활권 등 새롭게 형성되는 상가에 투자를 해야 할 것을 전문가들을 조언하고 있다.
우선 최소한 향후 3-4년 후 지역 상권이 어떻게 될 것인가를 예측하고 투자를 할 필요가 있다. 교통, 다중시설이 많거나 터미널, 또는 BRT 정류장 위치 등을 따져보아야 한다.
또, 상가 밀집 여부도 살펴보아야 한다.
특화 거리로 표현되는 동종 업종의 상가가 한곳에 모여 있을 경우 상권이 보다 쉽게 만들어 진다는 것이다. 먹거리 골목이라든가 수입 상품 거리, 패션 전문 상가, 학원가 등이 투자에 유리하고 투자 후 임대에도 도움이 된다.
업종 제한 여부도 사전에 알아보는 것도 필요하다.
상가라 해도 상업 용지는 유흥 음식점을 제외한 다양한 업종이 들어설 수 있지만 일반 상가는 업종이 크게 제한되고 있다. 상가 투자를 결정하기 전에 반드시 이 부분은 확인해야 실패를 줄일 수 있고 원하는 업종의 상가를 임대, 또는 직영할 수 있다.
이밖에 지구 단위 계획과 주차장 크기, 분양 가격, 접근성 등을 꼼꼼히 살펴보고 투자 결정을 해야 한다.
만능 부동산 조성현 공인중개사는 “세종시는 지금 당장은 불편하지만 2018년이 지나면 전체적으로 좋은 상권이 형성될 것”이라며 “행복도시가 완성된 이후에는 상가 부족 여부를 논의하게 될 시점이 온다”고 말했다.
한편, 세종시 상가는 1층의 경우 3,500만원 내외로 대전지역에 비해 평당 800-1,000만원까지 비싼 것으로 알려졌다.
